——对话沿海地产华南地区公司总经理郭汉斌

人物简介

郭汉斌　西安交通大学工学学士、管理硕士。1998年－2006年，历任万科沈阳、成都及东莞地区公司副总经理，曾任大连万科总经理。2006年4月至今，任沿海地产华南地区公司总经理。

“9·27”政策使东莞楼市于去年11月份陷入观望；2008年1月、2月，有新政、天气寒冷、春节假期等多重因素，东莞楼市陷入持续低迷，而进入3月份，东莞楼市成交量出现急速放量，3月份前20天，实现商品房成交网上备案近2500套，这是否意味着东莞楼市正在回暖？现在是不是到了入市好时机？往后东莞楼市走向如何？一贯保持理性的沿海地产的发展战略代表了开发商怎样的信号？今天的对话人———沿海地产华南地区公司总经理郭汉斌就这些问题来进行对话。

羊城晚报：目前，关于东莞房地产市场的走向众说纷纭，您是如何看待今年的市场情况？

郭汉斌：东莞房地产市场近期存在一定的观望情绪，局部市场也出现了一定的调整，但我认为，东莞房地产市场长期繁荣的大趋势不会动摇。

目前，东莞楼市特征是结构性回调。所谓结构性回调，需要回调的是中小户型，前期幅度较大。但是，部分大户型项目性价比不高，存在透支情况，也必然面临回调。

我认为，这个市场并不会出现整体性的大幅度回调。在一系列的调控政策出台之后，今年的房价不会再像去年那样出现暴涨的现象，未来会以比较平稳的方式进行增长。

我个人对东莞楼市发展的潜力非常看好。主要是有以下几个特点：

首先，我们调查发现，东莞许多人确实有几套房子，可对好房子的需求量还是比较大。由此得出结论，只要把房子做好了，改善性需求还是比较大，且不说刚性需求。同时，2007年印证了改善性需求，现在关键是看产品的质量以及价格的合理性。

其次，厚德务实的东莞人，消费非常理性。尽管去年下半年楼市疯狂了一段，但其实消费者对每一个楼盘都有一个明确的心理价位。来我们沿海丽水佳园的90%以上的客户，都“情不自禁”地说：你们的联排别墅不贵呀，才10000元/平方米出头！

再者，交通条件的改善，大部分镇区半小时生活圈刚刚形成，东莞城市化的春天刚刚到来，住宅消费的井喷效应尚未到来！记得2006年3月份，规划局组织了万科、金地、光大及宏远四大发展商，纵论东莞楼市走势，本人当时作为东莞万科的代表发言道：东莞楼市井喷效应会在3年左右爆发，得到与会领导及业界同仁的认同。

宏观调控对东莞楼市起到积极作用，整体来说是良性的。东莞楼市发展好过很多城市，之前我说过东莞城市化春天刚刚到来，市区与镇区之间的交通改善，城市中心区辐射越来越强，随着交通日益完善加速珠三角一体化进程，随着网络经济进入寻常百姓家，第二居所概念将被广泛接受，各种消费力量相互作用将为东莞楼市未来发展提供强大的支撑力量。

羊城晚报：从2007年9月底以来，东莞楼市持续低迷，整个市场弥漫着浓郁的观望气氛，进入3月份后，东莞楼市成交量出现急速放量目前实现商品房成交网上备案近2500套，这是否意味着东莞楼市正在回暖？

郭汉斌：现在市场上有三种声音“利空、回暖、利好”，让本来理性的东莞客户，在观望中失去方向。

回暖的标准是什么？应该是成交量的上升，而且幅度较大，也就是购买量开始大量释放。至于价格是由市场供求关系与消费者预期来决定。在这个特殊时候，有的人进入两个误区，一是认定，价格和销量同时上去了，才算回暖。二是希望不同档次的楼盘都降到五六千元甚至四五千元才可入市。更有甚者，有的人用一个楼盘少量促销单位的回调，来大肆炒作一个城市的均价回调多少，这是不是另外一种“大跃进”？！

东莞前几年楼价一直处于理性增长态势，只是去年部分楼盘稍稍出现虚高，不是所有楼盘。东莞楼市没有经历过深圳上世纪90年代的回调，注定不会虚高多少。东莞处于广州、深圳两个大都市之间，毗邻未来二三年新珠三角中心———港深广，“价格洼地”的优势依然存在。周边楼价回调，对东莞必然有影响。可无论怎么调控，城市前景还是比较好。

羊城晚报：去年“9·27”政策，对沿海地产在东莞销售影响程度如何？

郭汉斌：“9·27”政策不能说对沿海没有影响，总体还是受到了大气候的影响，但影响不大。去年面对楼价暴涨，我们丽水佳园联排别墅的均价仍维持在11000元/平方米左右，我们没有跟着疯长，因为我们去年7月份就预测到深圳楼市要回调。这是出于对业主负责，对市场整体价值的理性判断，通过综合考虑，沿海·丽水佳园别墅区仍然按照自己的理性定价来销售。

事实证明，高性价比对于东莞市场极具吸引力，房地产市场价格策略不能随波逐流。通过坚持理性价值判断基础上的定价策略，丽水佳园因此以高性价比赢得了市场的青睐，去年11月至今年元月，我们每月仍能保持几千万元的成交量。

羊城晚报：当前，很多购房者仍处于观望状态，不急于出手，或者还不能判断现在购买是否合适。您认为现在是到了该出手的时候吗？

郭汉斌：这个时候是否出手，无需大张旗鼓宣传。消费者自有自己的判断，并希望预测性声音少点。

羊城晚报：近来房价的调整非常明显，万科对旗下的楼盘通过团购做出了不同程度的价格调整。随即很多楼盘都在进行团购促销，您怎么看待这种现象？

郭汉斌：我认为团购是纯市场行为，在楼市清淡时的一种积极的激活楼市的行为，是一种营销手段。在特殊时期，个别楼盘采取团购促销，很正常嘛。不过万科团购事件，舆论还是把事件扩大化了，开发商对个别单位的促销，不应该引起这么大的关注，更不应该去放大。坦率地说，万科运河东1号对某金融单位的团购促销，扣除装修与一次性付款因素，折扣不足8折，再扣除地点因素，折扣就更小。不存在由此推论的楼市“雪崩”之说。

羊城晚报：面对市场的变化，沿海的战略有什么调整？

郭汉斌：沿海大的调整没有，公司战略是长期的，所以我们的发展战略不会变，健康住宅的使命不会变。沿海绿色家园集团坚持健康、绿色的生活理念，致力于成为中国健康住宅领跑者。当然，在具体的战术动作方面，我们可能需要适应形势做一些调整，比如沿海集团前两年更多地在土地增值潜力较大的城市发展新项目。

沿海集团一贯坚持自己独特的开发理念：不买太贵的地，不卖太贵的房子，在理性价值判断的基础上制定合理的定价策略。

目前，我们在东莞首先着力把丽水佳园这样一个健康住宅的（6+1）做到位，二期比一期提升，三期继续提升，希望能为珠三角打造一个低密度、纯江居、颇具岭南水乡特色的别墅城！

（编辑：xiaoF）