广州中院房产庭法官称目前最常见的情况大致有三种

本报讯　记者鲁钇山、通讯员穗法宣、实习生黄顺宁报道：近年来，房价飞速上涨，部分不良开发商看到已经被认购的房子升值，改变主意，撕毁《认购书》，将房屋另嫁豪门，从而引起纠纷。这种事情法院如何认定？今天上午，广州中院房产庭的法官在接

开发商诉求认购书无效：不支持

2005年7月10日，开发商与市民陈先生签订楼宇认购书，陈先生向开发商购买其开发楼盘的一套住宅，商定价格为45万多元。陈先生缴纳了定金一万元。

双方在认购书中约定，陈先生在开发商获得预售证后7天内，付清首期房款并到售楼部签署《商品房买卖合同》。可是后来，由于楼价一路上扬，开发商趁楼盘还没有取得商品房预售许可证之机，向法院提出起诉，要求确认双方签订的认购书无效。法院的一二审判决，均判决开发商败诉。

广州中院房产庭副庭长赵云川表示，开发商撕毁认购书是今年房地产审判的一个新动态，其中开发商起诉购房人，以签订认购书时未取得预售许可证为由，请求判令认购书无效，是其中非常重要的一个类型。在这类案件中，开发商想从“根源”上解决问题，直接确认认购书无效，如果胜诉，他们将不需为自己的违约行为作任何赔偿。这种案件一般会判决驳回开发商的诉讼请求。

购房人诉求开发商签合同：驳回

2005年7月，肖先生与某开发商签订楼宇认购书，认购书中约定肖先生购买该开发商旗下的一套房子，并且约定开放商在办妥商品房预售许可证之后7日内，就与肖先生签订商品房买卖合同。

可是，到了2007年3月20日，开发商早已办好了预售许可证，单方面向肖先生提出，要求变更合同价格（增加房价10%），否则就将肖先生认购的房屋另行出售给他人。肖先生一怒之下状告至法院，要求法院判令开发商按照认购书约定，立即与其签订商品房买卖合同。

广州市中级人民法院作出二审判决，确认双方签订的楼宇认购书的法律效力，但认为法律不能强制当事人签订合同，因此驳回了肖先生的诉讼请求。

法院表示，由于开发商违约，肖先生可以要求开发商承担相应的违约责任。

赵云川说，开发商撕毁认购书导致纠纷的另外一种重要类型，就是购房人起诉开发商，要求履行认购书，与其签订房屋买卖合同。在这种类型的案件中，购房人“反客为主”，争取主动，但根据《合同法》的“合同当事人意思自治”的立法精神，法院不能强迫开发商同购房者签订购房合同，因此购房者的这种要求法院不支持。但对于开发商的违约行为，购房者则可以通过诉讼追究其责任。

购房人要开发商赔偿：有理

赵云川说，除了以上两种案件外，还有一种案件是购房人起诉开发商，要求赔偿因不履行认购书给其造成的损失。这种案件和前面两种案件按顺序分析，具有一种内在的逻辑联系，即在这个过程中，开发商在一步一步后退，而购房者则在一步步前进。

赵云川说，这种案件目前在广州中院还没有先例，房产庭对此类案件基本上形成以下共识：《认购书》是有效合同，双方均应切实履行；开发商的行为属于典型的违约行为，应承担违约责任；违约责任的标准，一方面要足以让开发商不再继续这种违约行为，另一方面又要考虑到比较认购书与购房合同不一样，而且大多数购房人只交付了很少的定金，不能在违约责任上与购房合同等量齐观。

开发商一般违约的话，住宅类判赔价差的20%至30%，非住宅类判赔10%左右。如果是特别严重的恶意违约行为，则按全部价差进行赔偿。

（编辑：Robby）