■与房价脱钩，改按“建筑造价”缴纳

■可投资国债

■水电气维护不得支取

本报今天消息　记者赵燕华，实习生田芳、林文花报道：昨晚，建设部在其官方网站发布《住宅专项维修基金管理办法》，将于明年2月1日起实施。1998年发布的有关办法同时废止。

专家今早分析，按照新办法，今后大部分购房者需

维修基金改按建筑成本缴纳

据悉，新《办法》的最大变化，是公共维修基金的交存。以往的规定是按购房款2%—3%的比例缴纳维修基金。目前广州市物业专项维修资金的收费标准是购房款的2%，其中，首期费用按住宅（含别墅）建筑面积40元/平方米，非住宅建筑面积50元/平方米标准缴交；交首期金额不足购房款2%的，按业主大会决定的方案缴纳。

新《办法》确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

假设购买一套广州市区100平米的住宅，以均价1万元/平米算，按此前的算法，应缴专项维修资金为：1万元×100×2%＝2万元，首期按40元/平方米计算，即4000元，由于首期不足购房款的2%，因此，余下未交的1.6万元，还须按业主大会决定的方案补交。

而根据新《办法》，目前的建筑安装造价为每平米1700元，如果交存的比例定为5%，那么所需要交存的公共维修基金为1700×5%×100＝8500元。

专家看法：与房价脱钩符合实际

维修基金由按房款的比例改为按建安成本的比例缴纳，地产专家韩世同认为，这是完全符合实际的。因为公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新改造。它与房屋的位置、地价等是没有关系的。而且在目前房价不断狂飙、一年几乎翻倍的情况下，公共维修基金与房价挂钩显然对新买家不公平。

韩世同分析，从平均来看，大部分房屋按新办法所缴纳的公共维修基金总额会比以往低。他解释，房价成本是由地价、土建、装修三大块组成的。鉴于目前房价飙升，三大房价成本的比重比较难核算。他举例说，在广州，高层洋房的建筑成本大约是1700-2000元/平方米，而某大开发商广州市区一个新盘，地价才3000多元/平方米，但开盘价已经卖到1.6万元/平方米，因此，按新规定缴纳应该比以往要低。

他指出，关键在于如何核定建筑成本的标准。眼下房价不稳定，若以房价款的百分比来计算建筑成本显然不科学，但目前对建筑成本又没有一个正式统一的核定标准，因此官方应定期对外公布一个行业计算标准。

物业维修基金可购买国债

公共维修基金能否进行“投资”也是社会关注的热点。此次新《办法》还明确，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可按国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。而利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意。

新《办法》还明确：应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

（编辑：侯颖）