广州国土房管局表示，申购条件会年年变，明年对“首次置业”监管最严

本报讯　记者赵燕华、实习生田芳报道：“限价房政策是‘长久政策灵活措施’”。昨日，广州市国土房管局新闻发言人就限价房的购买条件进行解读时称，限价房销售对象并不是一成不变的，具体范围将由市国土房管局根据实际情况每

该发言人表示，房管局制定的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》（以下简称“办法”）是长久的政策，其配套文件是《关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告》（以下简称“标准”），对限价房购房对象进行限制，也仅是今明两年的限价房购房限制标准，以后随着市场变化将有新调整。

该发言人也表示，在四项限价房购房对象限制条件中，最关键的是“首次置业者”一项，该项监管也是最严格的。

那么何谓首次置业？他解释，首次置业是指在广州市十区范围内(不包括从化、增城)没有独立套型的住宅产权登记记录。曾经由于购买、继承、受赠等原因拥有住宅，但由于产权转让现在没有住房的也不符合申购条件。已签订商品住宅买卖合同但尚未办理产权登记的也视为已有住房，不符合申购条件。审核首次置业要查核夫妻双方名下房产登记记录，即使以个人名义申购，但夫妻另一方曾有过住宅产权登记记录的也不符合申购条件。

该发言人表示，《办法》规定由市国土房管局和属下中介管理所负责申购登记、资格审核和销售全程监管，不由开发建设单位负责申购登记和资格审核工作，只由其根据政府审核确认的有效购买者名单和顺序，依次与购房者签订买卖合同。

单身申购限价房基本没戏

广州限价房当前销售的最核心定位是首次置业者，以夫妻名义联名购买可优先选房。这是广州市国土房管局昨日在新闻发布会上强调的。该局有关负责人表示，“也就是说，个人申购限价房基本没有可能。”

《办法》规定，在符合条件的申购者中，已婚家庭以夫妻名义联名购买的享有优先购买权，有剩余房源的才由单身的申购者选购。

该局有关负责人称，已婚者以个人名义申购的不享有优先购买权，也就是说，个人申购限价基本没有可能。这也就防止了富裕家庭以个别看似符合条件的家庭成员申购限价房。

■释疑

年收入主要指工资收入

市国土房管局发言人表示，炒股买基金获利等资产性收入获利的收入并不纳入界定范围内，年收入主要是指工资收入。另外，市国土房管局在制定年收入限制标准时明确，个人税前年收入是指个人月收入，也就是说当中要包括公积金、养老保险等法定免税金额在内。而计算则是按上年度年收入作准。

为何收入限定10万元内

对于这项标准的设计，主要考虑以下因素：

第一，目前限价房的制度设计基本能排除高收入家庭投资性的购买。还有限价房有上市限制，上市后还要补交巨额的差价款，不能进行投资牟利。

第二，收入线基本符合广州中等收入家庭的实际。根据2006年《广州年鉴》，2005年广州中等偏上家庭的年可支配收入在7.3万~12.2万元之间，如按10%左右的年收入增长率来测算，2008年，广州中等偏上家庭的年可支配收入应在9.7万~17万元，折算为税前收入在11万~19万元。20万元的收入线也基本能符合广州当前中等收入家庭的收入上限。

第三，根据测算，有能力购买限价房家庭的年可支配收入上限在19万元左右，相当于税前家庭年收入约21万元，基本与此次限价房20万元的家庭收入上限条件吻合。将个人申购限价房的收入上限定在家庭年收入的一半，即税前10万元。

第四，对于收入条件的审核，《办法》采取了由申请人如实自行申报的办法，对申请人不如实申报收入骗购限价房购买的情况，设计了较严格的事后处罚措施，不如实申报收入的法律风险较大。

定价为商品房价70%怎计算

根据房价相对较低区域的商品住宅价格，测算出能购买限价房的家庭年可支配收入下限在7万元左右。

2007年11月房价最低区域（花都区）均价为5933元/平方米，据此推算限价房销售对象家庭年收入下限为7万元（三成首付款11.21万元除外）。具体推算如下：

限价房价格=均价×70%=5933×70%=4153元/平方米。

按每套90平方米计算，房屋总价=4153×90=373770元。

按三成15年商业按揭贷款计算，月供费用=373770×70%×90÷10000=2354.8元/月。

按国际公认月供费用警戒线的40%（即月供费用应小于总收入的40%）计算，家庭年总收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。

据此估算，限价房购房者的家庭年收入的下限应在7万左右。

根据房价相对较高区域的商品住宅价格，同样可以算出能购买限价房的家庭年可支配收入上限在19万元左右（折算为税前收入约21万元）。

（编辑：日京）