碧桂园铸造房产界“沃尔玛模式”

走出广东涉足国内二三线甚至四五线城市，为当地居民提供大量物美价廉的住宅

本版撰文本报记者　张军

图：正在高要市开发的碧桂园楼盘

半年多前，碧桂园在香港主板的成功上市，让资本市场见识了一个来自广东的神秘房地产商的魔力———仅出让16.87%的股权便募集到了148亿港元，创下了内地房企在港上市融资额的最高纪录，市值仅次于李嘉诚的和记黄埔和郭炳湘的新鸿基，位列第三。

这一惊艳亮相，让全国房地产界突然发现，原来一直低调的碧桂园，它的足迹已经遍布广东、江苏、湖南、湖北、内蒙古等多个省市，成为房地产界的一个特殊“现象”。

为更多人提供住房最重要

杨国强和他团队的开发速度令人咋舌：在广东已有数十个“碧桂园”，除了广州、佛山外，他的旗帜还插到了阳东、韶关、肇庆、乐昌、汕尾等城市；而在全国范围内，“碧桂园”已进入到江苏、湖南、湖北、安徽、重庆、辽宁、内蒙古等省市。

更有意思的是，仔细研究发现，碧桂园所到之处，大部分都不是其他房地产商扎堆云集的一线城市，而是巨头们鲜有问津的二三线甚至四五线城市。

“二三线城市购买力有限，而且房价上涨空间有限。”有关专家一语道出巨头们心中的顾虑。然而，这显然不是碧桂园的思维模式。

对于杨国强来说，卖房子是次要的，为更多人提供住房才是最重要的，“还有什么比通过自己的企业运作，让更多有需要的人住上好房子，更让人高兴的呢？”因此，碧桂园也就自然地把目光更多地盯准了房地产巨头们的“盲点”。

十年来，碧桂园集团一直坚守着这一信念。一位碧桂园负责人告诉记者，碧桂园的定位是城乡一体化建设的积极参与者。现在很多二三线城市居民还没有住上好房子，这里面蕴含着广阔的人居需求。他们将快速为二三线城市的市民提供大量物美价廉的住宅产品。

杨国强和他团队的坚持，无意间让碧桂园铸造了一个房地产界的“沃尔玛模式”———在小城镇发展、资金快速滚动、产品物美价廉，而项目内建造的五星级标准酒店、大型商业广场、交通中心等城市级配套改善了地区的投资环境及解决当地就业压力，碧桂园项目在占据市场的同时盘活区域经济的发展。

与一线城市对房地产商普遍怀有戒心不同的是，碧桂园受到了当地的普遍欢迎。“我们希望碧桂园‘沃尔玛’式的经营能够对我们城市带来发展。”某二三线城市政府官员如是说。

用更低的价格买到更好的房子，与此同时让环境更具吸引力。一位碧桂园负责人告诉记者，在不少城市，当地开发商销售的都只是毛坯楼，业主不得不忍受装修的繁琐与麻烦，然而碧桂园的出现，却打破了这一“传统”，“带精装修及精美园林交楼，让业主省心了许多”。

打破行业旧有格局行动快

“如果把房地产界看作是一个摆满精美商品的瓷器店，那么碧桂园就是突然闯进来的大象，它将打破旧有的格局。”一位专家告诉记者。

1999年发生在广州洛溪的故事便是这一说法的最好注脚。碧桂园首次进入广州市场时，一改大盘常用的稳健长线即“持久战”的销售策略，而是采用小型楼盘常用的“闪电式”进攻型策略，公开发售10天就成交2000套。“洛溪板块的昔日巨星们阵脚大乱，被迫降价。”某著名策划人评价说，周边其他楼盘更是纷纷充旗倒戈，洛溪一带狼烟四起。

碧桂园不仅打破行业的旧有格局，而且行动迅速。

“速度！”采访中，碧桂园相关负责人不断地向记者强调着这个词汇。

而为了能够保持高速，碧桂园尽可能地节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计，等项目土地按国家相关规定正式获得后便马上进行施工建设。“我们的目标是1年至1年半的时间内达到可销售环境，实现公司资金的迅速回笼。”一位内部人士如是说。

在业内，碧桂园的资本利用效率也是有口皆碑。有数据为证，2006年碧桂园的总资产周转率为0.54，而一向被视为房地产“样板”的万科也只有0.51。

“一条龙”生产有利控制成本

做房地产界的“沃尔玛”，为碧桂园奠定了“物美价廉”的准则；而碧桂园的速度制胜，则提供了资本的规模效应。

然而，对于杨国强来说，要做“大量生产物美价廉住宅产品的工厂”，还差一个重要环节：成本控制。精于计算的杨国强，恰恰是成本控制的能手。正是他，将工业制造中的流水线生产工序引入了房地产开发当中。

有关专家分析说，碧桂园模式，与传统开发模式完全不同。传统模式倾向于工序外包，开发商则作为集成者；而碧桂园是把所有和房地产开发有关的领域和环节全纳入自己的产业链条上，通过内部资本的运转来取得成本的最小化。

“在经济学意义上，企业在运营中无非是两种成本，交易成本和组织成本。工序在外，交易成本较大；工序在内，则组织成本较大。两者之间的平衡点，就是企业与社会之间的边界，”专家告诉记者，碧桂园能“一条龙”实现工序在内，足以说明这家企业的组织能力之强。

碧桂园有关负责人证实说，“一条龙”生产有助于碧桂园严格控制成本，以保障为社会提供物美价廉的住宅产品，让利给消费者。正是在这种成本保障下，碧桂园才得以近三年交付的洋房带装修均价不超过3500元/平方米，明显低于同期市场同类楼盘价格。

尽管成本控制出色，但由于售价较低，碧桂园的利润也不高。然而，碧桂园的管理层并不在乎。

“沃尔玛的利润才3%左右，但是沃尔玛却已经是世界上最有影响力的公司之一。”一位管理高层人士坦然地说。