A先生打算出国，他有一套房产，为了出国后方便房子的处理，A先生出国前就把这套房产过户给妻子B女士。可是，A先生没想到B女士在出售这套房产时，还是遇到了意想不到的麻烦……

个案陈述：

A先生有一套房子，拿到房产证已经5年多了。一年前，A先生开始打算出国，考虑到出国后再处理这套

买家担心B女士手中的新《房产证》不到5年，在交易中可能要支付5.5％的营业税和1％的个人所得税，但B女士则认为这套房子是老公过户给她，不需要支付5.5％的营业税和1％的个人所得税。买家要求：如果需要支付，则由B女士承担，但B女士并不愿意接受这一条款。为此，双方打算解除买卖合同，但中介公司表示，合同已经签下，中介的工作已经完成，如果双方要解除合同，仍要支付中介费和违约金共几万元。

是非对错

满堂红运营中心法律组法务专员许彦斐表示，B小姐在出售该套房产时，是否需要缴纳5.5％的营业税和1％的个人所得税，要看当初她先生过户给她的时候，采取的是哪种转名方式。不同的方式有不同的规定，在这个案例中，并不能一概而论谁是谁非。据业内人士介绍，像B女士的例子，在很多夫妻之间转移房产中都会遇到。有时夫妻离婚，一时冲动，就按照交易办理房产过户，结果为下一次买卖留下缴纳个人所得税的伏笔；有的只是夫妻间的过户，并不涉及交易，但是在中介公司的劝说下，也稀里糊涂地按照交易方式办理（这样中介可以收取较高的手续费），结果下次出售时，也要按照新房产证的年限决定缴税的票准。

另外，许彦斐指出，A先生把房子过户给B女士，就以为可以由妻子全权代为处理房产，其实也是不对的。因为在夫妻关系存续期间，如无特殊情况，无论房产证上是一个人的名字还是两个人的名字，该房产都属于两人共有，因此在出售时，除非买家是一次性付款，可以由夫妻中的一方完成买卖；否则，都要夫妻双方到场签名，才能完成交易，如果一方不能出席，也要写一份书面委托书，证明由配偶全权代表方可。所以在这个案例中，除非买家一次性付款，否则B女士没有《委托书》，并不能独自完成交易。

而一位法律专业人士进一步指出，在该房产出售的案例中，B女士要承担较大的责任，因为她应该首先明确,自己是否需要缴纳5.5％的营业税和1％的个人所得税，也就是说，她首先要弄清楚老公过户给她时采取的是哪种方式,如果是交易的方式，根据房产交易税费的有关规定，5.5％的营业税和1％的个人所得税要由卖方承担，所以B女士不能因此提出解除合同，否则要承担相关赔偿。

涉及法规：

许彦斐介绍，根据房产转移规定，一般来说，夫妻间转换房产所有权，有出售、赠与、离婚析产几种方式，每种方式在以后的房产交易中,所产生的手续费及税费各不相同。

1、出售。按照普通的出售转让方式计算税费。在第二次交易中，以新房产证的出证日期是否满5年，判断是否需要缴纳个人所得税。

2、赠与。赠与费用：产权登记费＋印花税＋交易服务费＋赠与公证费（公证处收取）。赠与的房产再转让，要看产权来源而定。如果产权来源为直系亲属的，要调出上一手的房产证，看上一手房产证是否满5年，且是业主唯一生活住房，符合这两个条件，就可以免交个人所得税，否则，要按照转让收入的20％缴纳个人所得税及5.5％的营业税。如果产权来源是非直系亲属的，则要看赠与后的房产登记时间是否满5年，如果不满5年，则要缴纳个人所得税。

3、离婚判决。持法院《判决书》到房屋登记中心办理转名手续，并缴纳产权登记费。再转让时，也要调出上一手的房产证，以上一手房产证的登记时间计算税费。

许彦斐提醒说，在新《房产证》上有“产权来源”一项，上面会注明该房产在上一手的转移中是属于哪种方式。　文/记者　郝婧羽

（编辑：日月）