专业地产机构分析，广州刚刚卖出的9宗住宅地块，花都项目预料六七千元/平方米，番禺项目9000元/平方米以上，金沙洲项目恐怕要过万

本报记者魏辉今年二月航拍的金沙洲

本报讯　记者赵燕华，实习生田芳、林文花报道：前天下午，广州成功出让9宗住宅地块，楼面地价介乎最低1482元/平方米、最高4241元/平方米之间，其中有5幅以底价成交，最贵的是金沙洲B3702A05临江地块3.12亿元成交。昨日，地产专业研究机构——广州中原地产研究部对这10个项目地块进行了详细的市场前景分析。据分析，将来花都4宗地块的洋房约六七千元；番禺地块则在9000元/平方米以上，金沙洲4幅地块项目房价预料要过万元。

番禺地块：处于限价地与地王之间

分析认为，番禺滨江大道地块所在的番禺区沙湾镇，今年内已经出现了两任“番禺地王”，分别是7月份诞生的沙湾镇西丽南路地块和9月份诞生的番禺区中心城区南区4-2地块。此次出让的5-3地块就在4-2地块附近，而拿下地块的就是上市地产公司合生创展集团的旗下机构。

据分析，该地块在楼面地价上，处于限价地与地王之间；在用地面积上，也处于限价地与地王之间。这种情况既是挑战，又是机遇，产品的定位处于这两个目标客户群之间。预料该地块将开发成大型综合性居住小区。由于受到限制（中小户型比重不小于57％），因此小高层洋房的户型会以90平方米左右的两房及小三房为主，而景观小高层则以100平方米以上的大户型或复式单位为主。

价格定位方面，分析认为，普通电梯洋房均价约9000元-1万元/平方米；景观洋房均价约13000元-15000元/平方米；大面积复式单位均价约18000元/平方米。

金沙洲四地块：房价预料都要过万

B3702A05地块：成本价1.1万-1.3万元/平方米

据中原地产研究部表示，本次出让的金沙洲B3702A05地块，与今年9月份出让的“金沙洲地王”可形成连片开发的优势，因此保利对该地块志在必得已在预料之中。

分析认为，该地块为一线江景和山景地块，与保利早前拿到的B3701A02（一线江景）、B3701A04地块，三地块一共有约57万平方米的建筑面积。

预计项目于两年后上市，以江景、山景、豪宅定位和豪华精致装修为卖点。先推出B3701A04地块的洋房和部分位于B3701A02和B3702A05的临江联排别墅作为先锋，因为B3701A04地块位置相对较差，产品将会以小高层的70-90平方米两房及小三房单位为主，以低售价打响第一炮。预计该组团将会以保本但不会低价以维持形象的统一性，售价约为11000-13000元/平方米的成本价。别墅将会参考御景半岛及金域蓝湾的户型及售价，预计联排别墅在30000元/平方米左右。而预计后期将会推出高层江景、山景单位，面积相对较大，价格约20000-25000元/平方米。

B3708B07地块：约1万-1.3万元/平方米

由于B3708B07地块开发面积较小，地块不规则，因此作为普通的开发商，面对这么一个地块只能皱眉。但保利公司依旧将其拿下。相信保利集团会效法其早前开发的保利百合花园和保利红棉花园的模式，将B3708B07地块作为B3702A05地块的附属产品开发，户型仍以电梯洋房为主，售价相信会较B3702A05地块要低，约10000元-13000元/平方米左右。

金沙洲B3709B07、08地块：洋房开盘均价或1.5万元/平方米

对于越秀城建集团拿下的金沙洲B3709B07、08两幅地块，中原地产分析认为，两地块是今年土地出让中罕有的对户型无任何限制条件的地块。

估计项目将定位为低密度生态豪宅社区，主打居住舒适度与景观。预计以小高层洋房及类别墅产品为主，洋房则以大户型和顶层景观复式为主。利用城建品牌为依托，吸引广州市的高端买家入驻。预计洋房开盘均价约15000元/平方米，顶层复式、类别墅产品有可能达到江景单位的水平，为25000元/平方米左右。

花都四地块：洋房估计六七千元左右

据中原地产分析，被雅居乐悉数尽收囊中的花都区107国道4宗地块，交通便利。但地块有户型限制，必须建70%中小户型，最大威胁来自于旁边的限价房项目。

本次出让的楼面地价，仅比旁边限价地的地价每平方米多出几百元。根据规划，2.0的容积率，考虑到项目本身限户型，估计项目未来将开发成小高层中档住宅小区，提供60—90平方米的户型二至三房为主，小部分为100—130平方米三、四房，不排除兼顾一房一厅投资型小户型的可能。预计洋房的售价约在6000-7000元/平方米。

估计开发商重点将卖点放在产品定位和营造上，与限价房项目有所区别，避免陷入价格战。

（编辑：日月）