中国物管协会称“地面停车费不能简单归于业主”引争议，业主律师纷纷批驳

本报记者　李春暐

小区车位到底归谁？《物权法》实施后，各利益相关方对此展开了针锋相对的激辩。前天，上海市法院一声振聋发聩的落槌，宣告该市《物权法》第一案一审结束，原告业主顺利拿回了车位

广州情况如何？昨天，专家在接受采访时表示，“这只是暴风雨前夕的平静”，广州小区车位问题的争议将不可避免。

上图：某小区业主抗议小区炒卖车位　宋金峪　摄(资料图片)

一纸声明：车位争议火上浇油

上海市南汇区康达公寓这个小区注定在业主维权史上留名了。前天，上海市法院首次依据《物权法》作出判决，开发商必须退还小区业主龚女士此前用于购买小区车位的1万元及相应利息。此前，关于《物权法》实施后车位归属问题，多流于言语之间的隔空交火。

无独有偶，判决下达的第二天，中国物业管理协会就发出官方声明：地面停车费不能简单地归于业主，特别是经济适用房小区。其依据是“一些经济适用住房和普通住宅小区，在《物权法》出台前测算物业费总体收入并确定收费标准时，已把地面停车的收入计算在内”。

据报道，该协会新闻发言人解释协会立场时，认为“业主要求地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后；二是地面停车位明确归属业主共用；三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余”。

由于该协会的权威性，声明被普遍认为是行业意见，这给车位归属争议问题再次火上浇油。

业主驳斥：莫把侵占所得合理化

昨晚，广州知名业主组织“白云业主之家”首先代表全市业主回应这份声明。其主要召集人叶先生表示，中国物业管理协会的声明可被解读为：该协会认为物业管理公司有权收取小区地面停车费用，并作补充运营费用的用途；业主要收回地面停车费用，必须提出明确的产权证明；当初制订收费标准时，地面停车费用已被默认计算在内。

对此，他一一给予批驳———

“首先，除部分产权明晰的地段以外，小区大部分地面的停车费用被看作公共地段收益。对此，国务院版的《物业管理条例》就作出明确规定，‘公共收益大部分应主要用于补充物业维修基金’，即使改变用途，也必须通过业主大会投票通过。《物权法》的精神与之是相通。因此，物业管理公司收取这笔费用补充自己的运营经费本来就属于越权，侵害业主共同利益。”

“第二，按照声明‘谁收益，谁举证’的精神，作为现在主要受益方的物业管理公司，首先应该提出自己收取地面停车费用的依据。小区公共地段归业主所有，物业管理公司罔顾业主意见，以牟利为目的将其改成露天停车场，现在反而要业主提供‘产权证明’，简直不可理喻。”

“第三，物业公司的收费标准由各地物价部门制订。制订过程中不可能加入地面停车费用的因素。加上现在大多数小区的物管费都在标准之上，不可能存在亏损的问题。物管行业真觉得价格过低，应该向物价部门提请加价，而非向业主开刀。”

律师质疑：物管主张“莫名其妙”

广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞表示，物管公司有权收取地面停车费的主张有些“莫名其妙”。他说，根据《物权法》的精神，“谁有权，谁收益”。小区的公共地段本应该是业主与发展商，或者业主与产权人之间的纠纷，物管公司根本没有“物权”，何谈“收益”。

许奋飞说，声明试图把公共地段的所有权与使用权作切割，在没有得到委托合同的前提下，“这是错误的”。许奋飞认为，小区的核心问题在于“谁拥有这些公共地段的物权”，发展商或者其他主张人不能提供证明的，都应该归业主。正因如此，这些收益也应由业主支配。

许奋飞还指出，声明称“业主主张收益的纠纷应该发生在2007年10月1日之后”，这不合理。他认为，由于物业管理公司的合同是持续的，所以业主有权提出诉讼。法官根据“自由裁量权”，可以按法律的精神对10月1日前就已经存在的纠纷作出判决。

律师说法：委托收取合同可推翻

根据中国物业协会的声明，《物权法》出台后，一些小区出现了业主拒绝交纳地面停车费的情况，还有业主要求退还以前的地面停车收益。对此，协会认为“简单采取追讨旧账的方式是不妥当的，因为法律不能溯及既往；其次，现有绝大多数小区的地面停车收费都有停车合同的约定，轻易否定政策和合同的效力于法无据。”

对此，许奋飞认为，现在相当部分小区签订的物业合同是发展商与物业管理公司签订的前期物业管理合同。成了业委会后，该合同自动废止。即便没有成立业委会，根据《物权法》,单个业主觉得合同损害自己利益的话，也可以通过向法院提出诉讼进行撤销。这个办法也“同样适用于对业委会签订的不满意的合同”。

解决之道：分享收益成效显著

采访中，“白云业主之家”负责人向记者透露，《物权法》实施以后，该组织通过提供法律援助，帮一些小区重新签订了物业管理合同，与物业管理公司达成了分享公共地段收益的协议。一段时间以来，成效显著。他说，现在多个小区每月收入过万元，一些小区经业主大会表决，用这笔钱组织业主旅游、又或是补贴物业管理费，效果良好。

许奋飞也表示，小区的利益错综复杂，其中不少有历史因素，“其实解决纠纷有很多途径。申请仲裁、双方协商也是合适的途径”。

（编辑：日京）