□韩光明

合同的效力与物权变动的效力

一个社会的经济发展，在某种程度上依赖于市场交易的繁荣。而在人们的日常生活中，交易又是最习以为常的事情，小到柴米油盐，大到汽车房屋都需要通过买卖交易获取。在现实生活中常为人们以为常态的交易，在法律的视野中，却并不简单，甚至

细致的法律分解过程

这一细致的法律分解过程，首先是在《合同法》中把交易的过程分解为合同的订立和合同的生效。在合同订立过程中，出卖人的要价通常称之为要约，即将与对方建立交易关系的意思表示出来的；而对方，即买受人对出卖人的同意则称为承诺。按照《合同法》的规定，如果要约和承诺完全一致，则合同就会成立。

除了合同形成的区分解析外，还有对交易阶段的解析，即作为交易手段或方式的合同与交易目的，即物权变动之间的关系。合同作为一种最为常见的交易方式，是物权发生变动或物权交易的最为便宜的手段。尽管《物权法》第5条确定了物权法定原则，排除了当事人对物权种类和内容的自由选择，但是在物权变动上仍然贯彻私法自治的原则，由当事人自主决定是否设立某一物权，或者是否将某一物权转让给他人。因此，合同通常是物权设立和变动的基本手段。在物权变动中，尽管合同仅仅是一种手段，但其却是独立的法律行为，因此存在独立的效力状态；而物权变动则是合同追求的最终目标，该变动是否会按照当事人的意思表示发生效力，这也需要法律进行评价。因此，在理论上通常认为，合同的效力与物权变动的效力是事实上关联，而法律上相互独立的两个问题。《物权法》第14、第15条的规定遵循了这一思路逻辑，即区分合同效力与物权（变动）效力。

区分合同效力与物权效力

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据这一规定，不动产物权的效力，即发生不动产物权设立、变更、转让和消灭之效果，需要以登记为要件。登记是不动产物权发生物权效力的根据。第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”按照这一条的规定，登记则仅仅具有不动产物权效力，而对于以不动产物权变动为目的的合同效力则完全没有关系，后者需要根据《合同法》中有关合同效力的规定（第44-59条）进行判断。

举一例说明，甲将自有房屋一套以合理市场价出售给乙，当事人双方协商明确并共同签署了合同后，乙立即一次性支付了全部房款，甲也即时将房屋交付给乙，但之后一直没有办理过户登记手续。在这次交易后的15天后，即甲将房屋交付乙后，又与丙签定了出卖该房屋的合同，在丙交付房款后，甲丙双方于交易次日办理了过户登记。在本案中，甲分别和乙、丙签定了买卖合同，但前者没有办理过户登记，而后者则办理了过户登记。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。显然这里需要辨明的是，登记是否为这里所说的法律或行政法规规定的合同生效要件。如果仅仅根据《物权法》第14条，登记完全可以被解释为合同的生效要件；但是结合第15条的规定，显然在本案例中并不存在《合同法》第44条所讲的法律和行政法规规定的批准、登记等手续的生效，这里的登记仅仅是不动产物权效力根据，而登记与否不会对当事人之间的合同效力产生任何影响。因此，甲与乙、甲与丙都要在合同有效的情形下负担合同义务，而违反合同义务就导致违约责任的承担。通过这样的规则设置，维护了当事人之间交易合同的效力，也使当事人之间的意思自治得到了维护，进而可以据此便宜地解决当事人之间的纠纷。

须完整地说明两者之间的关系

然而，以上规定仅仅说明登记与否或登记瑕疵不影响不动产物权变动合同的效力，但却忽略了合同效力瑕疵对物权变动效力的影响问题。既然承认了两种不同效力的区分或相互独立性，那么就必须完整地说明两者之间的关系。

譬如，在上一案例甲与丙的交易中，如果在双方当事人办理了变更登记之后，发现双方签定的合同存在无效事由，那么该合同无效是否会影响不动产物权变动的法律效果呢？这在民法理论上存在一种抽象原则或无因性理论，即合同的效力瑕疵对物权变动效力不发生任何影响，也就是说尽管交易合同是物权变动的手段或方式，但是交易效果，即物权变动的效力并不受其手段效力状况的影响，物权变动的效力具有抽象性，与前者没有效力上的因果关系。按照这一理论，即使甲与丙之间的合同无效，但只要进行了变更登记，那么丙就可以取得该房屋所有权，也就是说在此情况下，甲只能向丙主张债法上的不当得利返还请求权，而无法再根据所有权人之法律地位主张所有物返还请求权。

因此，对于《物权法》第14、15条的理解适用还需要寄希望于司法实践领域中能够作出恰当的司法解释。（作者系中山大学法学院讲师、法学博士）

（倩茹／编制）