苏琦

9月11日，广州市房地产交易登记中心的一场住宅用地使用权转让拍卖会创下了楼面地价（土地总价格与可销售建筑面积之比）高达18729元/平方米的广东纪录。

对房地产行业存在暴利、房地产价格存在泡沫的时代来说，这究竟算是一件好事还是一件坏事？透过产业组织理论与公共政策学的视角，人们该如何自醒于

广州的百姓也许还记得，3月26日，张广宁市长对出席政府常务会议的官员们说了一句话，“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。

然而，广州市政府平抑地价（或房价）高涨的实际执行力却不如市长的决心来得有“底气”，也未充分估计在兑现其政治目标过程中可能引致的进一步的社会矛盾。

剔除政策时滞的影响，半年过去了，有目共睹的是，广州市地价（或房价）的持续膨胀仍没有因政府出台了“穗七条”而得到改观。张广宁市长可以争辩“‘穗七条’的出发点和落脚点是按市场经济规律（办事），解决好突出的供求矛盾，从而合理地调控房价过快增长，而不是用行政手段去干预房地产市场的正常发展……商品房价不是政府能操纵的，因为影响房价的因素很多”，但广州市政府为什么就不能控制好能够控制的可影响地价（或房价）的因素？

而事实上，政府手头掌握的土地资源的本身几乎便是影响地价（或房价）之诸多因素中的最关键因素。既然意识到住房问题是政治问题，广州市政府不试图以超越市场经济规律之“诅咒”的信念、责任、理性和正义感去科学地安排土地使用权的转让的确难以自圆其说。

上述登记中心主持的拍卖会不过采用了四种标准拍卖方式的其中一种，即升价拍卖。我很是疑惑，拍卖方为何不尝试另一种常见的拍卖形式，即降价拍卖？

降价拍卖价低者得的机制与升价拍卖价高者得的机制恰好相反，具备合法资质的房地产企业可以最低的建筑成本价（或利润加成受限或封顶的最低房屋销售价）拍得登记中心出让使用权的住宅用地。为节约行政开支等交易费用，登记中心何不考虑通过一价密封降价竞标拍卖来取代公开、口头竞标形式的降价拍卖？我相信，此举将有利于广州地区培育出以社会责任为首、经济效益为辅的薄利或非盈利的房地产行业的产业组织。

从政府即期货币收入的角度看，降价拍卖的效率或“创收”能力当然无法和升价拍卖相提并论；但从切实确保中低收入居民为主体的利益相关者权益、促进政府善治、根除市场弊端、降低交易成本、构建可持续进步的和谐社会的角度看，反暴利驱动而行的降价拍卖之动态效率及长远效益是升价拍卖所无与伦比的。（作者系中山大学管理学院副教授）

编辑：晓航