■冯科

本周一，多位银行及官方消息人士表示，央行将出台房地产调控举措，旨在抑制房地产市场的投机，出台的政策主要包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商业用房首付比例由目前的四成提高至五成，而据相关消息人士透露，首次购房和二手房购买并不受此规定的限制。

回顾以往的房地产调控，从2004年以

同时，当我们仔细分析过往的调控政策时，我们发现，之所以效果不明显，很大部分原因是以往的调控方向基本上是从调控住房供给的角度进行的，然而，我们知道，普通商品房供给受到供地瓶颈的制约，而分税制下的地方财政主要来源是土地出让收入，再加上房地产是一个地方、特别是城市的支柱性产业，政府的政绩与此紧紧地联系在一起。

一方面，地方政府有扩大房地产投资的内在动力，另一方面，也有提高地价、增加地方财政收入的动力。可想而知，其合力的结果是国家调控政策在执行过程中的弱化，房价越调控越涨，越打压越猛，同时在房产升值预期之下，供应不足造成投资客、投机客以及具有正常住房需求的居民的抢购，从而使市场价格进一步推高。

因此，可以这么说，以往的单独的片面的从供给的角度进行的调控是失败的，导致了调控部门一只拳头打人的被动局面。

此次如果真的出台提高首付的调控政策，无疑是十分有效的。当我们从需求的角度分析时，银行的低首付长期按揭制度放大了中国的住房需求，也带来了大量的投机客，因为低首付按揭制度以小博大，提高了购房人的购买力，自然就从制度上放大了住房需求。

因此，提高首付，从需求的角度抑制了购房人的能力，而在政策的执行过程中首次购房和二手房购买并不受此规定的限制，更是抑制了投机性商品房需求。据有关数据分析，提高首付的政策效果相当于好几次加息。应该来说，对抑制这样的投机性需求是十分有效的。（作者系北京大学经济所房地产金融研究中心主任）

（编辑：日京）