■韩世同

日前，广州市人大常委会举行新闻发布会宣布，旨在规范房地产登记、防范房地产交易风险的《广州市城镇房地产登记办法》（以下简称《办法》）将于今年10月1日起生效实施。该《办法》规定了预告登记制度，即在房屋尚未建成的情况下，为保障权利人将来取得不动产物权或正式登记的优先权而进行的登记。

我国不动产预告登记制度是今年3月16日全国第十一届人大审议通过的《中华人民共和国物权法》确定的。《物权法》规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

也就是说，办理预告登记后，开发商如果把这套房产再卖给其他任何人，都将“不发生物权效力”，即后来的买房人不可能优先得到该套房产的产权，这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效保护购房人、贷款银行的合法权益。

但办理了预告登记，并未完成抵押登记行为。因为《物权法》还规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。换言之，一旦预告登记失效，购房人、贷款银行的合法权益就不能得到保障。

而在现实中，购房人和贷款银行对预售房产和按揭房产何时可以办理房产证和抵押登记手续等情况并不清楚，如果超过了《物权法》规定的三个月期限，预告登记就会失效，而购房人和贷款银行就很可能因此遭受重大的经济损失。

因此，我有两点不太明白：一是为什么《物权法》关于不动产预告登记要有这么一个明显对购房人和贷款银行不利的失效条款的规定？难道一旦购房人和贷款银行未能在三个月内未进行不动产的申请登记，开发商就有权合法处置这些已经售出的房产吗？

二是如果没有不动产预告登记制度，发展商一旦与购房人签订预售合同，就无权再向其他人出售了；而有了预告登记制度，开发商似乎在预告登记前是可以一房多售的，只有在预告登记生效之后才不能一房多售，而在预告登记失效之后又可以一房多售了。

不知道是我理解错误，还是法律本身就有先天的制度缺陷。（作者系广州知名房产研究专家）

（日京／编制）