巨额成本成改造拦路虎，代表专家建议引入民间资本

■新快报记者　廖颖谊　陈红艳　吴璇　陈志龙

“加快推进‘城中村’改造”与新鲜出炉的“中调”战略一起被写进了今年的政府工作报告。张广宁更在城建工作会议上指出，“前些年，我们的‘城中村’改造太缓慢了。”

怎样突破“缓

改造成本每平方米约10000元

早在多年前，广州便已提出了“城中村”改造的目标，到2010年实现“大变”时，把规划发展区范围内的138个“城中村”基本纳入城市一体化管理轨道，逐步改造成为现代化文明社区。而按照一般规律,广州“城中村”的改造大多需要推平重建，改造成本与“城中村”内出租屋的面积成正比，大约每平方米10000元的改造成本。据有关人士介绍，如果对广州的138个“城中村”进行改造，保守估计至少要2000亿元。

“坚决不让房地产商插手”是早年前见报率相当高的一句标题语，同时也是过去多年广州市“城中村”改造的一大基本原则。广州市社科院科技处处长彭澎指出，自2001年试点“城中村”改造至今，该工作的进展缓慢与这一“禁令”不无关系。

广州市政府部门早已多次明确表态，政府绝对不会出钱改造“城中村”，加上上述“禁令”，造成了“城中村”改造难有外部资金源的局面。彭澎分析道，从各村自身情况来看，一些村的经济根本没有能力去支出这笔巨款，而即使有能力的村也不一定愿意出资进行改造。“很多村的村民都是以原有的土地、出租屋等资源来维持生计，且他们会认为改造后就会失去原有资源，更加不愿意出资。”彭澎指出，外部资金的缺位加上内部缺乏动力筹措资金，使“城中村”改造资金迟迟难有着落。

图：村集体经济的物业收益是“城中村”村民的主要经济来源。宁彪/摄（资料图片）

资金来源减免税费吸引民间资本

过去政府之所以不让房地产商插手，其最重要的原因是考虑到容积率的问题。据彭澎介绍，过去开发商参与房地产开发，往往会提出4：6的分成要求。即将原来的“城中村”推倒后的地块，四成用于安置原来的居民，六成用于房地产商建房开发。“房地产商为追求利润，一定会加大房子的密度和高度，从而再次引致人口密度加大的种种问题。”

彭澎分析道，上述问题的确是今后“城中村”改造中值得注意的一大问题。因此假如给房地产商“开禁”，也应该是有前提条件的“开禁”，而其中容积率的限定则是其中必不可少的条件。

对于资金问题，正在参加广州市人代会的市人大代表刘景元在其领衔提交的相关议案中指出，应在兼顾村集体经济组织、农转居人员利益和城市建设规划要求的基础上，鼓励战略投资者和民营资本参与“城中村”的改造工程，对“城中村”改造给予政策优惠和有关建设税费的减免。

另一方面，把“城中村”改造与加强“城中村”市政建设，改善居住生活环境，提高城市化的建设和管理水平结合起来。

代表建议改造列入市府重要工作

代表们在议案中指出，要将“城中村”改造列入市政府的重要工作目标，成立由各有关部门组成的领导小组，具体研究解决诸如“城中村”改造涉及到的规划报建、用地审批、土地性质变更、资产确权、村经济联社改制公司的工商登记及物业经营等问题。针对“城中村”改造遇到的问题，研究制定特定的政策加以解决。

由于村集体经济的物业收益是村民生活的主要经济来源，代表们建议，在“城中村”改造期间，应允许村经济联社证件不完备的物业继续经营，并逐步规范、完善管理；加快“城中村”土地房产权属登记工作，加大对“城中村”地区地籍测量的资金支持；加快编制“城中村”改造规划，制定、公布并实施详规；尽快出台对村集体物业、宅基地房屋由于历史原因（包括用地面积超标、违章超建、报建手续不完备、一户多宅等）不符合现行的用地审批和登记要求的处理意见；鼓励村经济组织经营方式转型，在规划报批、市场准入、工商登记等方面提供便利条件，加快审批速度。

（侯颖／编制）