冯科

日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写的一份有关继续加强房地产调控的建议性报告曝光。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，发改委课题组建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

其实，物业税开征的讨论早

首先，物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。

另一方面，物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。

因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的，因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取，方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。

物业税的开征在另一方面也将对国内A股市场特别是A股房地产板块产生影响。不可否认，A股房地产上市公司从基本面上看，除了人民币升值加快这个常规的因素外，各地房价的强劲上涨也是市场提高地产股估值预期的催化剂，而目前在A股市场上，房地产板块市值占总市值比重仅次于金融行业，其一举一动对股票市场的影响不言而喻。

然而，当物业税开征时，支撑其上市公司估值水平的因素之一———房价将不会像现在这样疯狂地发飙了，相反，会得到一定程度的遏止，这样的信号对房地产上市公司而言，无疑是利空的，从而资本市场对房地产上市公司将进行一次在物业税背景下的价值重估，进而影响到股票市场的波动。

鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程，因此，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果，而且还会引起股票市场的剧烈动荡，所以物业税开征一定要非常慎重，应是一个稳步推进的过程。

来源：新快报

（阳光／编辑）