第47期
“穗六条”难令年度房价“达标”

仔细比较“穗六条”跟“京七条”、“沪七条”、“深八条”的内容,除了对外来人口购房限制更严之外,其他则大同小异,也谈不上什么“一线城市最严调控”。

具体来看,外地买家社保年限延至三年且在近五年内有效,这应该是较大程度地限制了非户籍人口的购房意愿。但据称目前广州购房者中有一半左右是非户籍人口,显然这个政策是有针对性的。一种说法是这些人发现一线城市中广州房价最低、最近涨速最快,是投资“洼地”的机会;另一种说法是这些人大多在广州做生意,购买力较强。实际上,这个群体对广州近期房价的拉动较为明显。

其次将二套房贷提高至七成,与其他一线城市一样,对改善性需求有抑制作用, 但对置换型改善性需求的压制作用不大。其他措施如住宅地供应增加20%以上、加快中低价位商品房建设、对预售实行价格指导等应该对市场也有影响, 前两项是较为中长期的措施, 后一项则是短期调控措施。

总体上来看,“穗六条” 将对成交量立马产生影响。投资客入市没那么容易了, 高价房的销售可能被“指导”,中低价位的房屋成交占比加大可能在12 月房价上体现出来。但是,仅剩下的一个月均价下降也很难扭转广州年度房价控制目标难以实现的状况。

综上所述, 广州在三中全会后出台“穗六条”可以得出以下判断: 一是广州要强调楼市调控姿态不落后于其他一线城市。广州房价在一线城市中是最低的,经常为此自称“房价理性”,但今年以来每每领涨全国,“北上深”都出台了调控加码政策, 广州不出可能说不过去。

二是今年房价控制目标基本上是难以完成了,原来认为问责不过就是不痛不痒的“约谈”,现在来看,不采取调控加码措施难以服众,“穗六条” 可以表明政府并非不作为。

三是三中全会《决定》要建立的长效机制短期内很难形成, 政策又不可能有“空窗期”,虽然强调“市场起决定性作用”, 但承接房地产立法、房产数据信息联网、土地制度改革等的长效机制之前,限购、限贷等“限” 字头政府干预还必不可少。

四是“穗六条”虽然有被逼出台的情形, 但其影响可能仍是中长期的, 如中低价位商品房建设必然体现在今后的土地出让要求上,宅地供应增加有可能改变供需关系。

值得一提的是, 不要简单以为“穗六条”会马上产生降房价的效果, 哪怕数据显示房价降了。因为,12 月几乎肯定显示房价降了, 那是因为中低价房成交比例大了, 高价房被禁止预售了, 具体的房价则可能是基本不降。只是有一部分开发商会对明后年的预期产生变化, 有的则选择促销走货。如是, 一些刚需可能会发现某些入市时机。详细

调控楼市最终还要靠市场手段

对于新的“穗六条”成效如何,笔者无法像业界那样乐观,认定一定会对广州的楼价起到多少作用。这不是笔者对业内有多么专深的研究,反倒是因为早就被狂飙突进的广州楼市抛出场外,可以作为一个旁观者冷眼旁观。综观这么些年来,无论是广州,还是北京上海深圳,几个所谓的一线城市,总共出台了多少次楼市新政?是不是都号称一次比一次严厉,一次比一次加码?但是结果呢?这些年来,何时见到过楼价下行?楼市越调越高已经是难以否认的事实,甚至出现了楼市调整力度越大,楼价反弹越猛的怪现象。

以笔者并不专业的眼光来看,楼市新政难以起到真正作用的原因,无非有二。

一是,楼市新政并没有得到真正严格的执行。就拿二套房首付提高来说吧,立马就有开放商想出了对应之策,对首付实行分期付款,减轻购房者的压力,或者是签定阴阳合同,降低首付款等。至于购社保年限调整,多两年又能多交多少钱呢?一年期可以伪造,三年期也同样可以。所以说,这些看似增高的门槛,如果堵不死执行的漏洞,并不能起到多少作用。多少调整楼市新政失效,还不都是因为执行不到位?

二是,这样的楼市新政还是在采用行政手段旧思路,而不是市场的手段。市场是讲供求关系的。如果不在供应上下功夫,即使只是限制住了部分需求,对于整个楼市的影响还是很难起到多少作用的。如果不能改变目前的土地供应方式,开发方式,有效地增加供给,不能改变民众对于市场的预期,不能缓解民众对通胀的焦虑,不能改变民众投资渠道的单一等问题,民众手中的大量游资,还是会想法设法地进入楼市,这种力量,想靠简单的行政手段达到控制,是非常艰难的。

用市场的手段,解决市场的问题,是这次十八大三中全会提出的最响亮的口号。笔者以为,这是非常正确的,市场的问题,最终还是要由市场来解决。在应对楼市方面,这些年来已经可以明显看出,用行政手段解决已经快走到尽头了。作为开放第一线的广州,是不是可以改变旧的思路,率先使用市场的手段方面取得突破?该由行政解决的,如保障房,公租房等,政府尽力做好,不该由行政解决的,政府在处理好分内的事后,就放手由市场去解决。【详细

“穗六条”摆的就是姿态 降房价是天方夜谭

“二套房首付七成”的消息曾在“国五条”准备出台时风传,引起市场恐慌。如今,这一消息终于成真,近两个月,“深八条”、“京七条”、“沪七条”纷纷出台,加上姗姗来迟的“穗六条”,“二套房首付七成”的一线城市终于凑成了一桌麻将。综观四个一线城市的调控新政,来来去去仍离不开限购、限售、限价、限签这四条“限字诀”,不过是在已有政策上不断提高标准。

提高外地人的购房门槛、调高二套房首付是老早就使用过的旧招,过去的经验显示,实际效果是北京、上海、广州、深圳这些一线城市的房价从2010年至今的四年来每年平均涨幅在7%-8%;今年“国五条”实施后,更是出现了一轮疯涨。

可以想见,这次再度提高门槛和二套房首付,不过是再一次打着“打击投机购房者”的旗号伤害口袋紧巴巴的有住房改善需求的刚需者而已。要做个投机购房者起码得有点资本,能炒房的土豪绝不是只能靠贷款才能买得起二套房的,一次性付款无压力;受打击的是好不容易凑到六成首付又要看着上涨的房价一边肉疼一边存钱的家庭。至于其他限制条款,只要风头一过政府睁一只眼闭一只眼,中介自有办法破解,最后结果就是多交一笔钱虚增G D P,以往用补缴社保和“双合同”规避外地人购房门槛和限价都是如此。

每次的调控新政策不过是建立在“限字诀”基础上的标准提高,根本无法改变市场看涨预期,只是用行政手段强制性地暂时阻挡或延后了一部分购房者的进入,反而会因调控加码而产生短期激励,在新政出台前总会出现恐慌性抢购,在出台后经短暂沉寂又进入下一轮上涨。此前受高首付比例的消息刺激,广州二手楼市交易量已出现大幅上升,照着往日剧本走上调控出台后的第一阶段,此后的剧情如无意外也很难跳出俗套。

每次都不能降房价却每次都用同样的调控方式,有意思吗?当然有,至少对于政策制定者很有意义。据国家统计局数据,今年以来,一线城市房价疯狂上涨,尤其广州,上半年有五个月涨幅位居全国第一,上个月更是同比上涨20.7%,环比也达到四个一线城市中最高的0.9%。而还有一个多月2013年就要过去,房价同比涨幅10%以下的目标若不能完成必然要面对问责。在这个时刻一线城市扎堆出台调控新政,最大的作用就是以短期的沉寂应付调控“大考”,并摆出“努力调控”的姿态。

“穗六条”和其他一线城市的调控政策一样,重在摆出姿态表决心,应对年底的调控任务。如果不能打破土地供应垄断和寄生其上的土地财政,再多的行政调控都只能是摆摆姿态,降房价仍然是天方夜谭。【详细

  • 广州出台新政调控楼市

    “穗六条”出炉!继郑州与深圳、北京、上海出台地方调控措施后,18日,广州跟进出台“穗六条”,以“深八条”与“京七条”“沪七条”为标本,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。至此,一线城市楼市调控政策全线收紧。从“穗六条”新政内容来看:一是二套房贷首付进一步提高,利率不变(与其他一线城市一样);二是外地人购房门槛提高,社保未满三年不具备购房资格;三是加大中小套型土地供应;四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。

    昨天下午,广州市政府办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》,并于官方网站刊出。其中提出:

    加快中低价位商品住房供应,控制高端商品住房供应。加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理,确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

    力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划,确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

    自本意见发布之日起,暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。【详细

  • 广州房产新政出台不少房源涨价

    广州新出台的“穗六条”政策,或令广州二手房交易骤减。昨日,记者走访各大房产中介了解到,受“穗六条”影响,约有近一成买家将被迫延迟购房计划。

    值得一提的是,新政出台亦令不少房源售价大增,有房源甚至一夜上涨15万元。

    “穗六条”在打乱部分消费者买房计划的同时,亦令房价大增。市民陈先生近期将正用于全家自住的两房单位以与市场价持平的210万元放售,在“穗六条”出台前有买家看中,但要求降价到205万元,原本陈先生也想着便宜一点早点卖出去,不过,在得知“穗六条”出台的消息后,陈先生立马改变了主意,加价到215万元且一分钱也不降……【详细

     

  • "穗六条"原文抄录

    一、加快中低价位商品住房供应,控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应,加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理,确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

    二、增加住宅用地供应。切实采取有效措施,力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划,确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

    三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起,暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

    从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的,不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目,责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,责令停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,追究当事人的法律责任。

    四、人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上,根据本市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

    五、引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证。

    六、穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准,除此以外的其他内容继续执行。

楼市楼市,既然是市场问题,就要靠市场手段来解决。以行政手段,来解决市场问题,终将是“按倒葫芦起了瓢”。何况,政府始终不放弃土地供应的垄断和土地财政,“穗六条”也罢,“京七条”、“沪七条”和“深八条”也罢,都不过是做做样子而已,难以真正压住房价。再说房价问题,只打地方政府的屁股,这公允、客观吗?

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