楼市现“拐点”　资金链积弱

美国地产界的明星Donald　Trump已做好准备将自己的名字刻在备受关注的珠江新城东塔之上。

2月26日，美国曼哈顿中城的Trump大厦，恒大地产与Trump集团签署合作协议，双方联手竞标广州双塔中东塔的设计与兴建。他们的对手是由新鸿基地产与广州城建组成的财团。

近来

中国楼市自去年年底开始陷入低迷，当银行的大门不再向开发商门敞开，资本市场的IPO融资大门关闭，开发商依靠销售回款滚动开发的梦想落空。现金流危机，急速在开发商之间蔓延开去。

在不少房企为资金唉声叹气的同时，有人却在大笑“机会来了”；在不少资金驻足观望的同时，外资毫不犹豫大肆“建仓”，虽然部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止，越来越多的业内人士开始担忧，楼市的低迷或恰恰给外资带来了很好的“抄底”机会。

房企资金链欲断裂？

根据陆续公布的上市房企年报，每股现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产-4.74元，金地集团-7.52元等。据统计，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。

现金为王而不是土地为王，开发商脆弱的资金链受到严峻考验。日前，SOHO中国董事局主席潘石屹在网上公开各家上市房地产公司的财务数据显示，现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。除此之外，大部分公司资产负债比都较高，其中富力地产达到了惊人的146%，甚至有报道称深圳开发商转向投资客借款。

而今年1月7日下发的《国务院关于集约节约利用土地的通知》更是悬在开发商头上的另一把剑，各家公司都必须调集资金保证自己的地块在6月底之前开工。而万科、金地等国内上市企业今年除了不再拿地外，还纷纷将手中楼盘打折抛售套现。

境外资本唱空不做空

中国楼市陷入低迷，包括罗杰斯在内的境外人士开始发出中国房地产市场以及房地产公司将面临危机的警告，同时，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，由于受到严重的资金压力，大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。

虽然部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止。据商务部透露去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。日前，荷兰国际投资管理公司（ING）宣布了一项新的房地产基金计划，ING表示，期望这一基金能够募集到约三亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。此前，香港太古地产在北京宣布成立中国内地的地区总部，并表示未来发展重心将转移至内地；从事商业地产的台湾汉华商业管理机构近日在上海表示，台湾多家知名财团已经准备以多种方式与大陆产业界进行合作。

外资抄底机会凸现？

当开发商在官方市场上融资无门，他们只能将眼光投入到民间借贷上。由于中美利差的扩大和人民币的加速升值，无疑将刺激更多的游资和海外热钱进入中国，直接投资房地产或直接购置房产。事实上，巨大的投资回报率以及楼市的低迷或恰恰给外资带来了极佳的“抄底”机会。

国内融资渠道萎缩的情况下，实力雄厚的境外资本悄然以资金合作伙伴的形象出现在国内房企的投资者名录中，几乎每一个大型房地产开发企业战略伙伴名单中都能找到境外机构的名字。今年年初，金地集团宣布与UBS（瑞银集团）展开多方面合作，此前，金地已经和荷兰ING房地产基金有过合作。而万科也与新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）合作密切；上海复地集团的合作方包括北欧投资机构SEB、ING，世茂地产的投资方包括渣打银行等等。3月31日，保利地产总经理宋广菊在房地产投资世界中国论坛上，公开表示要寻找战略合作伙伴。

此外，开发商资金链的紧张也给私募基金的介入提供机会。投资研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究报告统计指出，一季度中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额23.09亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元，而房地产成为私募股权基金的重点投资领域。

事实上，巨大的投资回报率以及楼市的低迷或恰恰给外资带来了极佳的“抄底”机会。但是外资的大量进入也可能给房地产市场带来一些不确定的因素。已经有专家开始担忧地产公司的命运。中国房地产业协会朱中一表示，应该尽快想办法拓宽房地产开发商的融资渠道，包括尽快出台房地产信托基金等产品，以避免出现地产行业的过于剧烈的震动。

本报记者　周娜

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（编辑：李成敏）