本报记者　邱登科

房价飞涨，百姓不堪重负，已引起了两会代表们的强烈关注。全国人大代表吴菊仙、李志斌等公开表示，房地产利润率高达30%-40%。但开发商纷纷表示：利润越来越薄，开发越来越艰难，房价还会上升。

前不久，曾经在中国建设银行总行从事过

李清明1986年毕业于华中科技大学，研究生毕业后在中国建设银行总行从事近10年投资研究工作之后，现在某大型民营企业集团任副总裁。李清明告诉记者，凭借近20年的工作经历，经过大半年潜心研究透析得出结论：房地产业的确存在暴利现象！

房地产成了聚宝盆

李清明说，自20世纪80年代初期实行改革开放政策后，我国的国民经济持续高速发展，房地产业率先向民营开放。20世纪90年代后期取消行政事业和国营单位的福利分房制度，极大地刺激了房地产业的快速发展，个人买房比例从不到1%上升到95%以上，同时全国的平均房价也从每平方米的几百元上涨到现在的接近2800元，房地产业成为目前中国最大的盈利行业。从统计数据看，世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右，而我国却在10%以上，中高档房地产的平均利润率更达到30%甚至40%。在房地产最火爆的北京，地段较好的二三环之间平均利润率为20.4%。

在短短的20年内，中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家的，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。最近3年公布的中国100名富豪榜中，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。

李清明大致算了一下：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该行业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。广州、上海等也是如此。2004年广州房价飙升18.8%，一手商品房交易金额增长了26.2%，达到560.2亿元。按20%的利润率计算，广州房地产年利润高达112亿元，约3天产生一个亿万富翁。

提防房价新一轮疯涨

李清明认为，目前一方面房价高企，百姓不堪重负，而另一方面，房地产开发商却在享受30%-40%的暴利。从这个意义上讲，房价完全具有下降的空间。

为什么房价不但没有大幅下降，去年全国商品房均价反而大幅上涨了14.4%呢？他认为，这主要是供求关系不平衡所决定的。目前我国城镇化步伐不断加速，人口流动更加频繁，城市特别是大中城市的集聚效应使大量人口涌入，客观上增加了城市商品房的需求，拉动房价上涨。随着经济的进一步发展，城镇化步伐还将加速，还有8亿多农村人口希望住上好房子，想方设法往城里钻。因此从长期看，房地产的需求将越来越大，在供求失衡的情况下，房价也会呈不断上升的趋势。如果在个别地方出现小幅下降，也只是升幅后的一个调整，下降幅度不会很大。至于目前过高的房价，李清明认为，政府有义务也有责任出面进行干预，可以通过宏观调控等手段对房价进行调控，避免出现过高的上涨。在目前召开的两会上，吴菊仙等全国人大代表也呼吁，政府应制定相应政策法规，限定建筑企业一个合理的利润率空间，运用市场和行政手段，综合调控房价。

事实上，目前许多地方的政府部门已经开始关注房价问题，并出台了相应的措施。广州市国土管理局在春节期间展开巡查，并严查预售证；春节之后广州市房协又公开炮轰十大发展商，目的就是杜绝发展商联盟哄抬房价，打压房价增长过快的势头。

与此同时，上海市也开始了对上海楼市的整顿。从3月1日起，上海市房地资源局将严查违规销售情况，到3月3日，短短3天之内，查封了7个因涉嫌合同做假、违规售房、抬高房价的楼盘。

不过，即便如此，李清明还是深表忧虑。他说，房地产业在中国应该是一个商品化程度较高的行业，用行政手段来进行调控力度相当有限。而百姓关于房价过高的呼声，恰恰又反映市民购房的强烈愿望和旺盛需求。很可能在经过行政手段的短暂打压控制之后，房价将展开新一轮疯涨。

暴利手法揭秘

手法1：土地交易黑箱操作

在国外，土地占整个房地产成本的一半甚至还要多，但在我国也就是20%左右，超过25%的少有。李清明说，这与我国早期的土地制度不完善有很大的关系，土地供应的不规范和不透明、开发商违规拿地造就了暴利。

据他调查，开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30%左右。

李清明说，除了贿赂政府官员等手段之外，最常见还包括城市中的“危房改造”土地和掠夺农民赖以生存的土地等。在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。据了解，北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家，大部分开发商靠土地运作照样生存。

据李清明介绍，在招投标之前，违规拿地手段主要出现在“协议出让”土地的方式中。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，其他高达95%是协议出让。2003年12月8日，北京市首宗国有土地拍卖底价4.3亿元，最终9.05亿元成交，要是以协议出让，暴利空间可想而知。据他估计，从20世纪80年代末以来，我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。

手法2：假按揭大肆圈钱

李清明介绍，房地产企业一般都具有高达70%-80%的资产负债率，而且90%以上的也不在少数。“四两拨千斤”，以1000万元的资金建造1亿元的项目，以1亿元的资金建造10亿元的项目屡见不鲜。

据李清明介绍，开发商对国家和银行的各项规定都有自己的对策。比如开发商通过特殊渠道打听并联系到银行有关人员，通过交流和沟通，开发商就会知道一些银行的“机密”信息，如评分是否达标等信息，以便修改资产负债表，达到贷款的目的。

开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”的办法套取资金。其典型操作手法是：搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

如果追查房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。

据了解，在广州，假按揭现象也广泛存在。仅2003年底查出的广地花园一个楼盘的假按揭金额就达2亿多元，共有2000多户业主的房产涉嫌被重复抵押。（下转：黑箱操作　地产商确有暴利　）

探寻房价调控良策

曝光

在短短的20年内，中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。

按20%的利润率计算，广州房地产年利润高达112亿元，约3天产生一个亿万富翁。

土地供应的不规范和不透明，开发商违规拿地造就了暴利。

开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30%左右。

（Robby／编制）