调查机构：合富置业中立地产及广州部分地产中介公司
■2005“住禁商”反而刺激商用物业从下半年开始，成交量一路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右
■2005广州二线路段商铺受关注，部分商铺月租金已达1000元/平方米
■2005广州写字楼租金一路飙升，升幅超过10％
■2005地铁新线路的开通给珠江新城继续加温
■2005写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎
■2005社区铺已经成为市场的重要组成部分
“住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红
2005年是广州商用物业发展迅速的一年，其中，由于去年年中广州市政府开始严格实行“住禁商”政策，在某一个角度推动了商用物业市场的发展。根据合富置业、中立地产及广州几家主要的地产公司提供的数据，经综合统计显示，2005年商用物业中，写字楼和商铺的租赁成交宗数比2004年均增长了3成，成交面积也大幅上升。
合富置业市场人士分析，2005年商用物业租赁市场呈现出两大发展趋势———“热点聚集”现象越来越明显的同时，也有朝新兴区域扩散的趋势，2006年的商用物业租赁市场将会继续延续这个“聚”与“散”的发展态势。
广州写字楼投资专家朱辉预测说，在2006年和2007年，广州将进入一个全新的写字楼供应高峰，需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。中立地产写字楼代理公司董事总经理文志坚则说，由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打压，不少投资者已将注意力放到商用物业上来，尤其是乙级写字楼，特别受这群中小投资者的喜爱，明年这方面的投资将会更加受到追捧。
写字楼市场：租金上升10%
2005年，对于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：虽然有多个新落成的写字楼交付使用，但广州写字楼市场仍呈现货源紧缺。加上“住禁商”政策的出台，刺激企业将办公场所迁址到纯写字楼物业，令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃，广州几家成交量较大的地产代理公司，它们的数据均显示，广州去年的写字楼租金稳健上升，升幅水平超过10%。
表现一：天河北、环市东持续走强
写字楼市场最看重的是办公氛围，这方面天河区和原东山区有着无可替代的优势。合富置业的统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域，成交比例占41%，原东山区紧随其后，所占比例为33%，两区成交的租赁写字楼物业共占全市的3/4。
其中，天河北及环市东是大企业和外资公司进驻的热点板块。主力成交的写字楼有中信广场、大都会广场和广州国际贸易中心等，高档写字楼的集中使其租金一直维持在高位平稳增长，中信广场和大都会广场的租金均价长期在130元/平方米/月以上，像中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金和售价甚至可以上升15%。而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价一般在60元-80元/平方米/月，有许多著名的外资品牌驻穗机构进驻。
表现二：体育中心、珠江新城成新热点
2005年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐渐兴旺起来。如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付使用，天河城东塔和维多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量，该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。
而地铁三号线的启动将带动珠江新城的写字楼也活跃起来，华普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。
表现三：中低档写字楼空置率下降
“住禁商”政策实行后，不少公司纷纷寻找合适的写字楼单位迁址。东风路和中山路、人民路和荔湾路、江南大道和广州大道一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金受到中小企业的垂青，空置率处于不断降低的态势。
为适应市场对中低档写字楼的需求激增的状况，一些商用物业出现了一些创新产品，而且大部分都散布于一些非传统商圈内，如位处大型住宅社区内的爱都新天地SOHO复式写字楼项目，又如标榜“复式写字楼”的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商圈，近期租金已高达75元/平方米/月以上。
另外，一些闲置多年的裙楼物业也逐渐得到市场的关注，被重新包装、盘活，成为写字楼市场的新宠儿。据了解，像滨江东路的珠江广场的群楼已经被租给一些公司作办公用途，租金大概在60元/平方米/月。在老城区的商业区也出现了一些商场的商铺被租用为写字楼的现象。文志坚介绍说，乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右，其中地铁沿线不带中央空调的乙级写字楼，由于日常的使用成本较低，未来将更受小企业和中小投资者的欢迎。
商铺市场：投资回报10%
受“住改商”影响，广州商铺租赁市场成交气氛热烈，需求旺盛令商铺租值稳步走高。
合富置业及广州多家地产中介公司的成交数据显示，2005年广州商铺租金均价为200元/平方米/月，投资回报率维持在10%左右。超过六成的商铺租赁成交单价在200元/平方米/月以下，比例达到6%左右，而商铺租金仍有一定上升的空间。
表现一：街铺稳当“一哥”二线铺崛起
从合富置业成交数据来看，临街商铺仍然是商家租赁的热点，其成交份额约占总体成交的五成。租赁热点围绕在北京路、农林下路和上下九这些传统的商业街，其租金一直稳居商铺价格之首，像北京路的一线商铺月租就高达1200元-4000元/平方米/月，且供不应求。
而2005年出台的未来50条商业街的规划当中，这些老牌商业街都名列其中，由于原有的区域范围不大，未来将围绕这些老牌商业街向四周扩散，在合富置业2005年录得的成交当中，文明路的一个临街铺和宝华路的一个商场铺，其成交价格也超过了1000元/平方米/月，大有紧追“商铺王”之势。
表现二：社区铺四面开花升幅5%
近几年住宅市场的快速发展也令商铺市场更多地依靠小区楼盘发展，该现象在海珠区尤为明显，由滨江东路的金雅苑、嘉仕花园，到南洲路万华花园、保利花园，这些大型楼盘的社区商铺成交都十分活跃。
除此之外，黄埔大道和中山大道也逐渐形成一些新的商业点，这些商业点主要是依靠大型楼盘发展，如华景新城、东方都会广场、骏景花园和天河广场等都有不少商铺成交。另外，珠江新城商铺发展速度也很快，各写字楼、住宅盘人气的聚集为其发展提供良好的基础，如保利香槟花园、南国花园、跑马地花园等裙楼商铺货量较大，目前保利香槟南国花园及跑马地花园的商铺租赁价格则在400元/平方米/月左右，与去年同期价格比较，约有5%的升幅。
整理/记者 梁栋贤
（晓航／编制）
