本报讯  日前，位于机场路东侧、广州市中医学院西侧的住宅地块正在房管局挂牌出让，合富置业的市场人士认为，该地块成功出让后，桂花岗的楼市可望在未来一两年后，有一手新货填补市场的空缺，按目前桂花岗二手情况及该区未来的发展前景看，将来该区的一手新盘将价格不菲。

梓元岗改建可激活楼市

从上世纪80年代开始经营皮具，经过20多年的时间，桂花岗从零星散铺发展到现在汇聚16家大规模的皮具专业商场，成熟化的商圈激活了该板块的房产市场。目前，该区的十多年楼龄的一房一厅租金约为1200元/月，两房单位的租金则在1600元—1800元/月。大量的流动人口对周边的单间和两房单位需求量很大，致使租金水平持续不下。

合富置业的成交数据显示，桂花岗板块房改房的平均单价为23元/平方米，由于房改房回报率高，投入成本相对较少，据统计，选择在这里购买房改房的人，一般不是考虑自住，而多数用于出租。如飞鹅西路一套55平方米的低层单位，楼龄17年，成交均价约为3500元／平方米，价格约19万元。该物业若出租给附近皮具市场的生意人，月租达1200元，回报率超过7%。

区内的唯一大盘金桂园，租金均价已飙升至50元/平方米，两房单位的月租金约3000元-3500元，三房单位月租金约5000元-6500元，并且放租不久便有承接。

早前有消息指，梓元岗拟改建为纯商业区。届时，梓元岗地区的租客有可能就近寻找合适的房源，该举措可望进一步令一路之隔的桂花岗租赁市场更为火爆。

租值催谷楼价

据合富置业的统计数据显示，自2002年金桂园推出最后一期的D区后，桂花岗板块的一手楼源基本处于缺货状态，售价高达5000元-7500元/平方米。因租赁活跃及租值高等原因，很多业主都宁愿作长线放租，很少放售，即使有，其二手成交价也高达5000元-6000元/平方米，面对花园的单位更达7500元/平方米左右。

此外，桂花岗、飞鹅西路一带的房改房，以多层物业、中小户型为主，一般无电梯，大部分宿舍的楼宇都在二十年楼龄左右，但实用率相当高，再加上聘用具专业水平的物业公司进行小区管理，因此很受买家的青睐，市场需求量激增使该区二手均价已突破3000元/平方米的大关，目前已到达3500元-4000元/平方米的价位。文/梁栋贤

■解疑难

《楼市周刊》：

本人承租的一个商铺被法院拍卖了，新业主不肯履行租赁合同，说这个商铺是抵押给银行的，我的租约是无效的。请问，我的租约真的是无效的吗？另外，如果我的租约无效，我的损失由谁来负责（我投入了很多钱装修）？是否可以叫出租人赔偿？读者刘先生答疑嘉宾：

广东伯方律师事务所律师陈敏：你的租约没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。但是否能够约束新业主，则要视租约签订的时间与商铺抵押时间的孰先孰后而定。如租约签订时间在前，则能够约束新业主，新业主应当履行；如抵押时间在前，则不能约束新业主，新业主有权不履行。

至于因租约不能约束新业主而造成的损失承担问题，则要看原业主在出租商铺时，是否已经将抵押情况书面告知你。已经告知的，损失由你承担；未告知则由原业主承担。

整理/袁蓓

（晓航／编制）