2006年楼市基调唱响：宏调之手还在继续、节能建筑不再说说而已

文/记者詹青

进入1月份，四大楼市新政策也开始正式实施。从上调新利率的执行、二手房买卖增值税的征收、到住禁商的进一步严格，再到节能管理规定的实施。从经济手段的调控、再到行政手段的结合，宏调之手揭开楼市新年第一天，与此同时，又透露出2006年的楼市基调———宏调之手还在继续，节能建筑将不单停留在说说而已的阶段。

政策1

新利率：房贷月供将“涨水”数十元

政策解释：

2005年3月17日央行调整房贷利率的信贷政策1月1日起将全面施行。从1月1日开始，2005年3月17日以前办理房贷并获贷款的市民在享受大半年的优惠后，将面临利率提高，即商业贷款5年以上利率从5.31％调整到5.51％，上调0.2个百分点；公积金贷款5年以上利率由4.23％调整到4.41％，上调0.18个百分点。政策影响：

由于贷款利率的上调，部分购房者每月的月供可能将多出数十元。专家提醒：

从1月1日开始，购房者在缴存按揭款的时侯，一定要咨询贷款银行到底现在每月的月供是多少，以便每月存足还款，避免交纳滞纳金或者遭遇罚息等。

政策2

房产征税新规：售房者多一选择

政策解释：

广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件，明确从2006年1月1日（税款所属期）起，对个人转让房产可实行据实征收，按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税。事实上，补充通知明确个人转让房产征收个人所得税有两种方法：一种是“据实征收”，另一种是“核定征收”。对出现文件规定6种情形须采用“核定征收”方法的，文件规定了转让住房的应税所得率为5%，转让非住房的应税所得率为7.5%。而至于能够提供完整、准确证明材料可按“据实征收”方法的，新税制只是给市民提供多一个选择。政策影响：

尽管该政策仅仅是给市民卖楼多了一个纳税的选择，目前对市场并无太大影响。但是有专家提出，政府可能只是给楼市一段过渡期，假如“二选一”的政策取消，而以“核定征收”取代“据实征收”，那么对楼市将有很大影响。专家提醒：

一般来说,如果住宅的卖价比原买价高出5%以上，使用核定征收方法比较划算；而如果差价低于5%，选择据实征收方法就更加有“着数”。

政策3

新租赁规定：禁止住改商的范围扩大

政策解释：

《关于贯彻实施〈广州市房屋租赁管理规定〉的意见》(下简称《意见》)正式施行，禁止住改商的范围扩大明显。《意见》规定，经城市规划部门批准作为医疗卫生、社区服务、文化、体育、商业服务、市政公用、教育、邮政等公共服务设施配建的建筑，不得改变建筑物使用功能；其次，无商业裙楼的住宅楼内、未设立配套规划专用烟道的商住综合楼宇、商住综合楼内与居住层相邻的楼层、与相邻住宅楼距离少于5米的场所，也不得改变建筑物使用性质用于经营产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染、光污染、易燃易爆危险的项目。另外如果改变该建筑物将严重影响交通，也不允许改变。根据《意见》，房屋出租人或者所有权人如果不按照房屋规划用途出租或自用，或者房屋承租人将改变房屋规划用途使用，必须报原审批城市规划部门批准，但永久建筑临时改变使用功能的期限不得超过2年。政策影响：

几家欢喜几家愁，住禁商的严格实施，对于住宅小区的管理是利好，对于写字楼开发商来说是利好，对于一些在住宅里做着红红火火生意的市民来说，则是又一打击。专家提醒：

对于部分已办理了营业执照的“住改商”，在证照有效期内还可继续经营，过期后或给不超过一年的过渡期，过渡期满则需要恢复建筑的住宅用途，市民在过渡期间需迅速寻找其他出路。

政策4

节能新规：8个方面要实施

政策解释：

《民用建筑节能管理规定》，2006年1月1日起施行。《规定》共30条，对民用建筑节能的定义、发布的意义和目的，以及如何落实民用建筑节能等均提出了具体的要求。《规定》大力鼓励发展建筑节能新技术和产品、施工工艺、管理技术及可再生能源的开发利用，并详细列出了鼓励发展建筑节能技术和产品的8个方面，这就为推动民用建筑节能工作指出了明确的发展方向。政策影响：

节能建筑不再说说而已，《规定》还对建设单位、工程施工、供热单位、公共建筑所有权人、物业管理单位、房地产开发企业、设计单位及审查机构等都提出了实施建筑节能工作的具体要求。同时，对不按规定进行设计、施工的单位如何给予处罚，确定了具体实施标准。专家提醒：

节能建筑已经是“箭在弦上，不得不发”，在能源紧张的环境下，“节能建筑”未必不失为一个商机。

（晓航／编制）