□本报记者 赵燕华

广州近期将欠交地价款的琶洲两块“地王”收回重新拍卖，不仅大幅提高履约保证金和底价，还加紧制定配套的防范措施，对有意哄抬地价、收地后延期开发等行为增加约束条款，对违约者的处罚也在研究之中。今后“空手套白狼”的把戏将越来越难以得逞

广州市对于欠交地价款的琶洲两幅“地王”的处置可谓出招利索：在2005年12月29日分别对两违约买家送达解除土地出让合同的函件15天后即发出公告，将于下月28日再度公开出让这两地块。如此短暂时间作出再次拍卖的决定，业内分析，不仅表明了政府向竞投者发出广州重拳出击清理土地出让的信号，体现了政府对琶洲区域发展的信心，同时将最低交易价提高三成，更是针对“炒地”把戏。

防范“空手套白狼”

著名土地拍卖师陈少湘表示，被政府收回的两幅地的买家不排除想玩国际市场上流行的“土地拍卖招”。即第一幅地块原来底价仅8亿余元，须交1000万元作为保证金参与竞投，有4买家竞争。其中一竞投者把价格提高至12亿元取得地块，也就是说该买家以1000万元的保证金就轻易取得了该地块。接着，半年后该买家或因欠地价而使地块被收回，1000万元保证金被没收。

但是，当该地块开始新一轮的竞投时，竞投底价可能被降低，而此前参与竞投的开发商可能资金已经投入了其他项目里，也就减少了竞争对手。因此竞投价极有可能远低于第一次竞投的12亿元，可能11亿元就能成交。那么，该买家重新取得该地块，减去被没收的1000万元保证金，还要比首次拍卖节省9000万元。

行家说，这种“土地拍卖招”常用于拍卖标的大，但进入门槛低的竞投项目。作为底价8亿多元的琶洲PZB1501地块竞投，其保证金仅1000万元，开发商极有可能采用上述拍卖招数来取得地块。

显然，政府已注意到了这一点。在新一轮的竞投公告中，两地块的最低交易价均有了明显提高，涨幅约为三成。其中PZB1501地块最低交易价原为8.2562亿元，现为10.9063亿元，一下子飙升2.6501亿元；而PZB1301地块目前最低交易价为2.2177亿元，比原来的1.7225亿元上涨了4952万元。目前两块地的竞投门槛也大大提高。初次拍卖时，履约保证金只需1000万元，而此次两块地保证金分别为8000万元和1500万元，其中琶洲PZB1501地块的门槛一下子提高了7000万元！

有业界分析，如果降低竞投底价、保证金依然只需1000万元，政府就可能“中招”，这次吸取了第一次交易的教训，有利于防止开发商再玩“空手套白狼”。

新政约束炒作和土地闲置

“当然，保证金始终是少数，不足以对监控起到决定作用，”广州市土地开发中心主任丁强日前指出，制定配套的防范措施才是最迫切的工作。他透露，该局将会完善土地出让合同，其中将对有意哄抬地价、收地后延期开发等内容增加条款予以约束。

他还特别指出，由于调查范围的限制，有可能会对外来的竞买者提出附加条款。今后，广州市对前来拿地的开发商,将会对其资质和建设资金提出更严格的要求，并且根据实践经验不断修改与完善土地出让合同条款，防止没有实力的开发商扰乱市场。丁强表示，由于这是广州市第一次解除出让合同，还没有这方面的先例可借鉴，因此对违约者如何罚款处理还在研究之中。

行家指出，这两块地重新拍卖出让，已经因此曲折延误了数月时间，这损失如何补偿？如若再次出让不能达到原先的成交价，差价是否向违约者追索？这些问题目前也同样还在研究中。因此，该两地块的受买人，面对的不仅是被收回土地，可能还得面对同样是天价般的索赔责任。也有业内人士担心，收地的负面作用尚未消散，此时推出索赔措施恐怕会使地价打折扣。

但是，无论最终结果如何，政府近期的一系列强硬措施已经表明，“炒地”行为将遭遇更严厉的打击。

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