日前，买家叶先生看中一套85平方米的物业，并以35万元的成交价格下了1万元的定金，可办理按揭手续时,发现原业主在中行的贷款额为20万元，低于叶先生希望贷款的24万元，由于中行不允许新贷款额高于原贷款额,李先生只得想尽办法地找其他银行解决，最后在专业按揭公司的帮助下，叶先生用跨支行转按的方法，才得以在另一家银行贷款。

亿达按揭的专家提醒：要用按揭的办法购买正在抵押的物业前，一定要了解原贷款银行的转按手续与要求，以下为购买正在抵押物业常见的几种情况。

一、何为转按揭？转按揭就是指已在银行办理个人住房贷款的借款人（卖家），将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人（买家）而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。也就是说，转按揭就是把原业主和银行的借贷关系转换为新买家和银行的借贷关系。

二、遇到差额现象怎么办？

1、买家的贷款额低于原贷款人（业主）的银行需还款的余额：处理方法：只需按照正常的贷款程序进行就可以；

2、买家的贷款额高于原贷款人（业主）的银行需还款余额，原贷款人需要先还清差额部分，银行才予以放款：处理方法：此类差额现象较为复杂，而且某些银行的操作程序存在一定的风险。

各行各规：

工行要求在审批后，将差额部分存入工行指定过渡户内；中行要求在审批后，将差额部分存入新借款人开立的存折内，并冻结该账户的存款；建行要求在放款前，将差额部分存入原借款人的供楼存折内，提前还款（建议需要操作建行此类差额转按案件时，应该在首期楼款中暂扣业主2－3个月的月供和差额部分，直到业主还清银行的差额才全数交予业主，避免业主得到全数首期楼款以后不还差）；其他银行要求大致与中行相同。

三、转按的步骤：

原借款人(卖方)提出申请→签订四方协议→签订住房转让合同→买方提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→归还贷款

四、转按小贴士：

1、目前转按揭一般是发生在同一银行内（包括支行），四大国有银行之间是不能办理转按的；

2、原借款人的增减转案，大部分银行要求新借款额不能高于原尚欠金额；

3、公积金贷款及原借款人是个人消费贷款的转案较难被受理；

五、如何跨行转按？

由买家向指定的银行申请贷款，银行审批同意贷款后，由该银行先行放款，用作还清原抵押银行的贷款。

文/袁蓓

（晓航／编制）