预测1：住宅供求趋稳商业地产发力

2004年广州商品住宅批准预售面积为753.72万平方米，今年1-10月商品住宅批准预售仅为531.9万平方米。与去年相比，预计今年商品住宅供应量会减少15%左右。究其原因，主要是不少楼盘因工程进度等因素的影响，未能取得预售证，因而不能推出市场。这些楼盘要到今年年底或明年年初才能取得预售证，为明年上半年楼市补充货源。

据统计，今年前10个月动工的商住项目已超过90个，动工的用地面积超过300万平方米。其中，今年上半年住宅动工项目近50个，动工用地面积超过160万平方米。经测算，明年的住宅市场供应量将在650万-750万平方米之间。可见，明年广州住宅市场的供应量将保持平稳增长，逐渐向2004年的供应水平看齐。

从目前建设项目的分布来看，天河区的珠江新城、龙洞板块、天河公园板块、东圃板块，海珠区的工业大道-江燕路板块、赤岗板块、南洲路板块，白云区的永泰板块、大南湖板块、同和路板块、新市镇，番禺区华南板块、南村板块和市桥板块等将成为明年住宅市场主要供应区域。

住宅价格升幅放缓

受种种因素影响，今年住宅市场的批出量比去年有所下降，市场出现缺货现象，楼价持续上扬。随着明年住宅市场供应的恢复性增长，楼价上扬的步伐将逐渐放缓。

今年是房产新政年，国家宏观调控给楼市带来了影响。明年将会是地方政府落实与执行相关政策的关键一年，一些配合国家宏观调控的法规、政策还会陆续出台，相信广州市场也不例外。特别是房地产销售逐步实现信息化、透明化，禁止内部登记、内部认购，这些都对楼市产生平抑作用。预计明年广州楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，将维持在5%的水平。

商业地产持续发力

加入WTO以来，广州外向型经济发展迅速，外资企业进驻加快，这些都为广州写字楼市场带来无限商机，一度受挫的写字楼市场逐渐复苏。目前，珠江新城、琶洲、新越秀等区域有多个写字楼项目在建设中，预计大部分可在明年推出市场，其中，珠江新城就有约10个写字楼项目可推，这将使得广州写字楼市场的供应量进一步增加。

根据广州商业规划的最新布局，老城区将以发展步行街为主，天河等新城区则以大型购物中心为主要商业形态。其中，中山路和天河路将是明年商铺市场的热点区域之一。相应地，中山路的商铺以裙楼商铺为主；而天河路则以一些大型的购物中心和专业市场为主，太古汇广场、广虹大厦、蓝色硅谷、丰兴广场、京光广场等都将在今、明两年上市。

预测2：由“拓展型”向“扩张型”转变

一直以来，广州楼市的发展都可以用“拓展型”来形容，其迈出的步伐并不是很大。然而，“十一五”规划将打破这一现状，在城市规划、城市建设等方面提出许多建设性的建议，预计2006年的广州楼市将向“扩张型”转变。

行政区划“扩张”

今年的广州行政区划进行了大幅调整，特别是萝岗区、南沙区的设立为楼市“东进”、“南拓”奠定了坚实的基础。

“十一五”对“扩张型”的楼市进行了部署。根据广州市的“十一五”规划建议，广州将重点建设萝岗中心区、广州新城、广州科学城及周边地区、南沙地区、白云国际机场及周边地区、铁路新客站周边地区等十大区域，并逐步建立起16个中心镇，作为广州市的“卫星城”，这些大手笔的城市扩张建设，将直接带动“扩张型”楼市的发展。

地铁“推波助澜”

根据规划，2010年前广州将建设地铁线路255公里，共9条运营干线。此外，高速公路、城市快线等交通设施也将加快建设步伐。地铁等交通条件的大大改善，使“扩张型”楼市的建立和发展成为可能。今年年底，地铁三号线、地铁四号线首段开始投入运营，标志着地铁线路首次跨出中心城区，开始向郊区延伸，并积极推动楼市向外扩展。

地铁三号线首段通车，使珠江新城的配套进一步完善，CBD商务区域的地标优势更为明显。随着住宅、商业、写字楼项目陆续推出，珠江新城依然是明年广州楼市的热点区域。在地铁新线的带动下，赤岗板块的楼市也令人刮目相看，近期区域楼价正稳步上扬，有望成为广州楼市的一个新亮点。

2001年崛起的华南板块一直是广州房地产市场的佼佼者，经过近几年的迅速发展，已逐渐形成一个成熟的居住区域，并为人们所接受。2006年年底地铁三、四号线将继续开通南面的站点，番禺楼市无疑成为最大受益者。地铁开通将进一步完善番禺的交通网络，番禺的洛溪板块、华南板块、市桥板块等将再次成为广州楼市的热点区域。

预测3：住宅市场五大热区

海珠区：推盘个数最多据不完全统计，今年海珠区动工的商住项目超过30个，位居全市之首。目前工业大道———江燕路板块、南洲路板块、赤岗板块等区域，仍有不少楼盘正开发新一期，并在明年年中推出，预计明年海珠区将成为推盘量最多的一个区域。

白云区：供货数量最多

与海珠等区域相比，白云区的楼市并不逊色。据不完全统计，明年白云区住宅预售供应量将超过250万平方米，预计将超过海珠区和番禺区，跃居全市第一。预计2006年，白云区将成为全市产品推售数量最多的区域。

天河区：高价盘最集中

近年天河区楼价不断攀升，住宅成交均价比海珠、白云高出1500元/平方米，价差较大。珠江新城、天河公园板块、天河北板块是近年天河住宅主要供应区域。随着区域发展不断成熟，东圃板块楼价也逐渐上升。目前，天河区在建的住宅项目主要集中在珠江新城，其次是龙洞板块和东圃板块等区域。可以预见，明年天河区仍然是广州高价楼盘最为集中的区域之一。

老城新盘：大热

有关资料显示，明年老城区可上市的新盘约在10个以上。对于“久旱”的老城区来说，实为楼市的“甘霖”。这些新盘主要分布在新越秀区，相信会在教育强区等因素的影响下，受到市场的追捧。

龙洞板块、科学城板块：新宠

拥有火炉山森林公园和华南植物园的龙洞板块，近年逐渐被业内外所关注，土地储备充足已成为龙洞板块未来发展的重要支撑。内、外环路、地铁三号线支线、地铁六号线等立体化交通网络的建设，为龙洞板块房地产发展创造有利的条件。利海地产、保利地产等发展商相继在此发展大型住宅项目，区域房地产市场的发展前景备受看好。随着大型项目不断启动，龙洞板块将成为广州房地产市场又一置业热点区域。

萝岗区的成立为科学城发展带来了新的契机，根据广州城市发展规划，科学城将成为未来广州东部发展战略的中心区，由城市主干道、高速路和地铁构成完善的立体交通网络，也是未来广州生态园林化的一个样板城区。在诸多利好因素的推动下，预计科学城板块将成为未来一两年热门的新兴板块之一。

文/广州经纬房产咨询有限公司市场拓展及调研部

（晓航／编制）