■新快报记者 陈文 林洁婷

深读指引

至少8亿元物业维修基金疑被挪用，业主的损失还包括数千万元的利息。如何追讨这笔房子的“养老金”，维护业主的权益？由于打官司追讨的难度非常大，政府问责尤显必要。

广州物业维修基金的黑洞凸显了目前管理制度上的漏洞，应如何完善？说到底，维修基金的最终用途是维修房子，有没有更好的办法来筹措维修资金？而不至于像诸如南北广场电梯坏了没钱修，翠湖山庄的消防设施瘫痪无人管这种局面重演？

疑被挪用的至少8亿元维修基金

利息损失

1年576万元   5年2300万元

从本月20日起，广州市物业专项维修基金在农业银行的利息将从以年息0.72%计算，改为按季度计算，即每季度的利息为0.72%÷4。每个季度产生的利息滚入本金后，在下一季度与本金一并计息。

广州市专项维修基金的利息是按照活期存款计算的，目前为年息0.72%，那么我们可以计算一下利息到底有多少。如果我们初步按照8亿元来计算，那么第二年利息达到8亿元×0.72%=576万元，打入本金得到8.0576亿元，这样逐年增加，到了第五年，本金达到8.2329002亿元，利息达到2300多万。

也就是说，如果业主的8亿元专项维修基金不到位，第一年就损失利息576万元，第五年损失扩大到了2300多万元，损失逐年加大。

我们可以想像，一般一个楼盘在五年保修期满后，才动用该基金，甚至按照国家《建设法》的规定，建筑的保修期更长。专项维修基金所产生的利润不错，如果挪用个三五年做固定存款或者投资等，可能产生更丰厚的利润。

如果一个楼盘要开始动用维修基金修缮物业，开发商和物业管理公司再把钱存入银行似乎也不晚。但是很明显，按规定，专项维修基金是用增值部分来进行维修的，此时将不得不动用本金，但提取后应及时由业主补回，给小业主造成的损失可想而知。

有诸多专家、知情者和媒体曾多次告诫说，利息被吞掉是不争的事实。据知情人透露，目前广州市新开发的楼盘，大部分仍由开发商属下的物业公司管理，面对这笔未受监控的款项，当资金流出现紧张时，开发商多会挪用这笔钱做周转。

官司难打，政府早晚要管

开发商或者物业公司动了业主的钱，该怎么追究他们的法律责任？该如何用法律的武器为业主讨回公道？

李律师认为，在目前的法律框架下，只能追究他们的行政和民事责任：“虽然《物业管理条例》规定了挪用维修基金情节严重的，应追究相关责任人员的刑事责任。但是，我认为，目前我们国家的刑法并没有相关的罪名，要追究刑事责任目前还比较困难。首先，不能定挪用公款或者挪用资金罪，这两个罪名规定，所挪用的钱是特定的：公款或者公司的钱。但是维修基金是业主的钱，不符合条件。而除此以外，没有相关的‘挪用’罪名。”

李律师认为，应该追究开发商或者物业公司的民事责任，要求返还，或者要求它们履行交钱的义务。

但是，广州九成小区没有业委会，并且业委会没有经费，根本无法承担巨额诉讼费，要以业委会名义打官司非常困难。因此，对于广大业主来说，打官司并不是很好的解决途径。

可吊销物管公司资质

但是，《物业管理条例》规定了可以由房管局来追究开发商及物管公司的行政责任：给予罚款、警告或者吊销资质证书。李律师说，事实上，《物业管理条例》也规定了政府主管部门有责任追讨被挪用的维修基金。

对此，春兰花园前业委会主任叶春生认为：“政府应该认识到，对于广大的老百姓而言，自己要不回钱，官司又没法打，走投无路的老百姓最后只能去找政府了，告御状是中国几千年的传统做法嘛！所以，政府今天不管，早晚有一天要管，晚管不如早管。”

1 车库渗水

2 配电房锈迹斑斑

3 房屋外立面脱落

4 楼道瓷砖脱落

5 小区排水系统瘫痪

这些地方都需要物业维修基金来维修。

上海

维修基金管理未发生重大违规

●必须缴纳才能办房产证●由政府机构在银行开户●再转入业委会专门账户

目前在上海，普通商品住宅由上海市房屋维修资金管理中心（以下简称资金管理中心）负责管理。目前到账200亿元。

维修基金由两大部分构成，分别由房产开发商和购房者缴纳。

其中，开发商必须缴纳维修基金才能办理大产证，购房者必须缴纳维修基金才能办理小产证。收缴上来的维修基金归集到上海市房屋维修资金管理中心，并由其在银行建立专项账户管理。

业委会成立后，在本小区所在区域的6家指定商业银行中任选一家开设专门账户，资金管理中心即将维修基金连本带息划转到业委会指定账户。划转到业委会专项账户上的维修基金，由业主大会决定使用，可以委托专业机构或物业公司代管，使用时须由正副主任签字、盖章。

账目三级公开

关于账目公开的规定，目前分三个级别：

业委会层面，每个月由银行给出一张账目清单；

小区层面，每半年要求业委会将账目张榜公布一次；

对于每户业主，每一年的3月份银行会给出上年度维修基金的对账单，并寄到业主家中。其中，小区维修基金使用账目半年公开一次，这是去年在徐汇区搞的试点，今年全面推广。

政府部门定期检查

另外，管理中心要求各区县维修基金管理办公室每季度对所辖区域进行网上巡查，并且有不少于20％的实地考察，如静安区已经实行了100％实地检查。

据报道，上海至今尚未发生重大的使用违规。

专家视点

应由业委会决定如何收集

目前关于收取维修基金或资金的规定是否合理，管理的办法是否得当，2%-3%的比例或者每平米40元的标准是否得当等等方面，业界都存在争议和不同意见。

无论是法律界还是物业管理行业都认为统一收缴维修基金的做法并不妥当，有人认为会造成资金长期闲置，而一旦发生房屋维修这些资金又未必够用；也有人认为应当参照台湾的做法由开发商以保证金的形式来承担。

最好的方法是充分授权给业主委员会来决定是否收取维修基金或资金以及收取的时间、比例等事项。完全没有必要进行统一的规定和管理，之前收取的维修基金或资金，按谁缴纳、谁领取的原则退还。(房地产专家韩世同博士)

业主如何交纳和使用专项维修基金，应该取样分析后，实事求是确定交纳标准。现在笼统规定按照房价的2％或者每平米40元的标准交纳，缺乏合理性。如此巨额的资金聚集，其安全性也令人质疑。

为保障交纳和使用的科学性，应该由业主委员会根据本小区的实际情况进行预算，定出交纳标准和使用计划。这样可以让政府和老百姓从目前的混沌局面中都解脱出来。

（深圳大学法学院教授广东科德律师事务所律师广州市律师协会房地产法律专业委员会副主任魏秀玲）

春兰花园：靠公共部分收入进行维修

除了向业主征收维修基金外，有没有更好的办法来解决物业维修问题？春兰花园给我们提供了一个成功案例。

春兰花园2003年便从旧物业公司那追回了144万维修基金。但是，由于小区内有近300业主没有交过维修基金，所以144万维修基金根本无法动用。

“但是我们现在并不愁没钱维修。”春兰花园前业委会主任叶春生笑着说。

叶春生介绍，2003年6月，春兰花园业委会和受聘物业公司签订合同，每月从物业管理收入中向业委会返还1.2万元，其中1800元作为业委会活动经费，余下的作为小区的“公积金”。

“说是公积金，其实很大部分就是用来物业维修的。”叶春生说，从2003年6月到现在，小区的公积金账户上已经存了将近30万，这还不包括2003年维修抽水泵房用掉的四万多元。

“政府有规定，小区公共部分收入除了由业主大会决定使用的以外，主要是用来补充维修基金的。我觉得，要解决目前小区维修基金缺位的问题，这是一个很好的途径。但是，前提是，小区要成立业委会，要能聘请自己的物业公司，才有和物业公司谈判的可能。”叶春生说。

房改房

广州市房屋安全管理所：维修基金有20亿—30亿

广州市房屋安全管理所表示，现在维修基金管理得比较好的是房改房，基本都收上来了。当时是包含在房费中的，现在有20亿—30亿元。

但家住海珠区的陈工程师，2002年买了单位的房改房，当两年后房屋老化需要电梯维护和外立面粉刷时，费用却要大家分摊。

专家：20多亿不是业主私有的维修基金

深圳大学魏秀玲认为，有部门说，房改房目前拥有20多个亿的维修基金，这是不确切的。显然，这20多个亿是这些公房在未房改前，即未私有化前国家从房款中留取的维修基金，用于未房改前的房屋的修缮，和我们说的专项维修基金不是一回事。

但，一旦这些房子房改后，即成为个人私有后，就应该运用目前一般商品房的相关规定，交纳专项维修基金。

(全文完)

                            　　　　　　　　　　　　　　（金陵／编制）