深读指引

开发商及其物管公司代收业主的物业维修基金后有否以业主名义存入指定帐户，有否挪用？政府主管部门内部的两种答案是相互矛盾的，而专家独立调查的报告却提供了更多确凿的证据。

而最现实的问题是，对于交了钱却未拿到基金卡的业主，对于没有到帐的巨额基金空缺，政府应负何责任？应如何作为？

■房屋安全管理所

专项维修基金挪用现象很少

就很多业主交纳物业维修基金多年，仍未拿到基金卡的问题，广州市房屋安全管理所工作人员表示，业主交纳物业专项维修基金后，开发商应该在20个工作日内，办好专项维修基金卡，并交给业主。如果业主没有拿到专项维修基金卡，往往有两大原因：

一是，业主把钱交给开发商后，开发商没有交上来。为什么没有交上来，他们也不清楚。但是，开发商挪用这笔钱的情况应该很少。

二是，钱交给银行后，由于开发商上交的业主资料不全，银行难以分解到户，等待开发商补报资料，所以业主的专项维修基金卡的办理有所拖延。

广州没有因挪用处罚过开发商

专项维修基金被挪用后，如果业主及时反映，广州市房屋安全管理所表示会立即要求开发商整改，开发商都会按照要求把钱补上来。到目前为止，他们没有就这一问题对开发商处罚过。

该所表示，目前他们很难对物业专项维修基金所产生的种种矛盾进行评论，都在等号称“广州维修基金第一案”的东悦居物业专项维修基金案的结果，在广受关注的此案未判决前，他们不好表态。

政府缺乏制裁依据

市房屋安全管理所相关人员承认收集基金的方式有漏洞，目前比较常见的做法是业主把维修基金交给开发商才能收楼，然后由开发商把维修基金交到银行。确实有些不良开发商没有交钱就“消失”了，这也是基金归集状况不理想的原因，但是目前政府还缺乏制裁的依据。

他表示，政府从2004年3月28日起，就出文要求业主亲自交维修基金，其实潜台词就是“防止开发商挪用”。

关键数据没有统计

全市有多少个需要交纳专项维修基金的楼盘小区，他们也没有具体的统计过，也很难统计。还有多少应交未交的专项维修资金，该所表示难以估算。2003年以后到底有多少维修基金到账，他们没有统计过，短时间里也统计不出来。

图：公用设施损坏后，业主面对的种种尴尬局面。

■房管局物业管理处

开发商及其物业公司几乎都挪用物业维修基金

11月3日，广州市国土资源和房屋管理局物业管理处杨处长在接受群众信访时表示，物业维修基金的监管确实遇到不少问题，特别是开发商及其物业公司几乎多多少少都存在着挪用物业专项维修基金的情况。他同时质疑目前收取物业专项维修基金的方法，特别对业主是否合理，是否有更好的方法，以减少矛盾的产生。

不少业主认为当时规定由开发商或其物业公司代收物业专项维修基金，为开发商大肆挪用业主的血汗钱制造了便利。而且，如果业主拒交，开发商就不让业主收楼，还说这是政府部门授权的。

对此，广州市房屋安全管理所说，我们确实没有让开发商这么做，是他们自己私自这么操作的。但是，这也是收取专项维修基金的最有效的办法，否则没有业主会交纳这笔钱。

·专 家 调 查·

由广州大学法学院副院长刘兴桂教授指导，2005年4月获得“全国大学生挑战杯科研竞赛活动”广东赛区二等奖的《广州市商品房小区物业管理现状与问题调查》的调查报告给我们透露了这样的信息。

物业维修基金的管理和使用问题

表 1	有无在银行开户
被调查者	有	无	不清楚
业主	17.4%	21.5%	52.5%
业委会	30.8%	61.5%	7.7%
物业公司	37.0%	33.3%	13.0%

表 2	以谁的名义开户
被调查者	开发商	物业公司	业委会	房屋行政	不清楚
业委会		75.0%	25.0%
物业公司		25.0%	35.0%	30.0%	10.0%

表 3	由谁管理使用
被调查者	物业公司	物业公司与业委会	业委会	开发商	其它方式	不清楚
业主	25.6%	9.4%	4.2%	1.3%	23.5%	36.2%
业委会	38.5%	46.2%

维修基金未在银行开户

无论是业主、业委会还是物业公司方面，均有相当多的被调查者表示所在小区的专项维修基金并未按《广州市物业管理办法》所规定的在银行开户，甚至有不少被调查者表示根本不清楚专项维修基金的去向，据政府有关部门人士反映，广州市物业专项基金的缺口很大，物业专项维修基金被挪用现象相当普遍。

表2数据显示

多以物业公司名义开户

那些即使有在银行建立专项维修基金账户的小区，也未必是以业主名义开设，相当多的是以物业公司名义存入银行。

表3数据则显示

物业公司自管自用相当普遍

在广州物业公司自管自用专项维修基金的现象相当普遍。天河广场就是最典型的例子，据该小区业委会郝主任介绍天河广场几百万的专项维修基金一直以来都是由历届物业公司自管自用，业主无权过问，因此结果就是每换一任物业公司专项维修基金就得再由业主重新交缴一次！同时，调查中我们也了解到广州市因专项维修基金被物业公司长期自管自用结果引起纠纷的例子比比皆是，而且是愈演愈烈：先是新兴白云花园、广信春兰花园。如今又是翠湖山庄、梅苑小区等。

即使那些还未爆发纠纷的许多小区，这方面的隐患也让人忧心忡忡：据某大型房地产集团下属的物业公司的一位工作人员透露，该房地产集团开发的所有楼盘几乎都不会在银行为业主专门开设专项维修基金账户的，专项维修基金都是由物业公司自管自用。

房管局局长：有的维修基金被挪用

广州市国土房管局局长简文豪也直言不讳：“广东省现行的物业管理法律规范中专项维修基金具体制度的可操作性不强，政府主管部门的监管手段不明确。有的专项维修基金由建设单位或物业公司掌握，被挪用或不能按业主意愿使用，而行政主管部门又无权处罚，从而造成业主的合法权益受侵犯。

两种矛盾的结论

与这份调查报告有出入的地方是，报告指出“截至去年（2003年）12月，全市物业专项维修基金归集量仅为1.95亿元，缺口高达6.5亿元，物业专项维修基金被挪用现象相当普遍。”

而广州市房屋安全管理所说到今年10月全市物业专项维修基金已有8个多亿，其中老八区为5.2个亿。同时，他们认为物业专项维修基金被挪用现象很少。

我们应该相信谁

有一点可以确认，广州物业专项维修基金这种管理和使用问题上的不透明，也是导致猜疑不断，纷争四起的原因之一。更令人疑惑的是，甚至业主前往相关部门查询也受到阻碍。广×花园的万小姐等多位业主就表示，曾前往番禺区相关单位查询自己的物业维修基金卡里到底有多少钱，该单位却拒绝业主的查询，后来他们假借物业公司的名义才得以查询到相关情况———他们的物业专项维修基金卡里没有一个是足额的。

·专家视点·

政府部门不应推卸责任

政府部门以依法解决问题为借口，动辄就鼓励业主打官司，这是非常不负责任的做法。说白了，就是站着说话不腰疼。老百姓打官司在法律知识、费用、精力上都受到限制，且时间漫长，而开发商与物业公司则是专门对付业主的，往往使矛盾更为复杂化。法律途径应该是作为后一座屏障，轻易不应鼓励动用。

社会生活涉及方方面面，不可能都有法律规定，也不可能都上法庭解决。这些现实与法律之间的空白，理应由政府部门的作为来填补。而政府部门的推卸，都是对纳税人非常不负责的表现。（广州大学法学院副院长刘兴桂）

·相关法规·

房管局有责任追回维修基金

如不处理可告其行政不作为

《物业管理条例》第63条规定，挪用专项维修基金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修基金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

法律界专家指出，根据这条规定，房管局有责任监督维修基金的到位情况，发现基金没有及时到账的，应该主动去追回。如果业主向房管局反映情况而房管局没有及时处理，业主完全可以告它行政不作为。

（紫／编制）