嘉宾采访/记者詹青

本期嘉宾:

舒可心

中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员，曾为北京朝阳园业主委员会主任，是北京市第一个自荐任物业管理委员会主任并成功当选的业主。对物业管理进行深入的实践和研究，是我国民间业主维权的一块“招牌”。后来，他又以设立中国第一个民间选举事务办公室再度成为新闻人物。

人物特征：古道热肠、笑容可掬

精彩言论：目前的业主维权之所以很困难，首先是业主维权缺乏共同的利益。很少有业主是为公共问题，比如绿地、水电、规划等站出来维权，而打着为公共利益旗号、实质上为自己争利益的人是大多数。

王知刚

中海物业管理公司副总经理。中海物业管理公司是目前广州口碑最好的物管公司之一。

人物特征：理性冷静、滔滔不绝

精彩言论：业主和物业管理之间应该是一种契约关系。在这个法制社会中，用契约约束、规范双方的行为，事实上，双方的权利、义务都能得到保证。只要有契约，任何一方违反契约约定，就必须受到惩罚。作为物业管理公司，我们的理念是，严格遵守契约的约定去做事，假如我们做错了，我们低声承认错误，再去弥补，而不会选择退缩、逃避。

曾宏

广州明星楼盘丽江花园最早的维权活动的组织者。曾作为丽江花园业委会筹务小组成员之一带领一批小业主角逐业委会。为了竞选业委会，曾宏决心从一名普通的保险营销员变成一名雄心勃勃的“改革者”，尽管最后以失败告终，但仍然活跃在业主维权的舞台上。今年以来，又成为个人合作建房的热心组织者之一。

人物特征：热心公益、口才极佳

精彩言论：业主应该获得与硬件（房屋本身）相配套的软件权利，业主应该是物业的主人，所有业主应该是物业区域的共同主人，发展商只是一个建筑系统提供商，不应插手物业“管理”，更不应插手业委会事务，我也认为不应该叫“物业管理”，如果叫“物业服务”更为准确。

■背景

维权，这个话题，似乎总是业主心中永远的痛。今年以来，业主与发展商的纠纷不断，口水战、大字报战，此起彼伏、短兵相接，肢体冲撞也不再新鲜。一时间，沸沸扬扬，买房人“维权”之声四起。政府管理部门对此既理解又无奈、社会各界对此关注却又各持看法。“事件”不停，了犹未了，有的已拖了很久仍不知如何收拾残局。业主“维权”问题大多因何而起？我们应该如何从积极的方面化解它，从而进一步促进房地产市场的健康成长？

舒可心：目前业主维权之所以很困难，首先是业主维权缺乏共同的利益。很少有业主是为公共问题，比如绿地、水电、规划等站出来维权，而打着为公共利益的旗号、实质上为自己争利益的人是大多数。为公共利益进行维权很容易将所有业主团结起来，成功的可能性就大大增加了。

其次，很多业主缺乏必要的法律知识，不懂得用《合同法》、《消费者权益保护法》和有关建筑方面的国家法律法规来进行维权。在小区要找到非常热心的维权人本身就难，而要找又具备法律、规划和建筑知识的维权者就更难。

第三，业主缺乏应有的维权技巧。要懂法律程序，首先要使自己的维权不违法。比如采取一些过激的行动，与物业公司打架等，导致其合法的主张也不能实现。

第四，业主维权的心理素质不好。这分为两种，一种是业主对维权想得过于简单，如果一时没有结果，就意志、信心消沉，最终放弃维权行动；另外一种是业主对维权代表的指责。如果维权进程很慢，业主就埋怨维权代表没有能力；如果通盘考虑与开发商协商解决问题，业主又说维权代表一定是拿了开发商的钱等等。

王知刚：我觉得业主和物业管理之间应该是一种契约的关系。在这个法制的社会中，用契约约束、规范双方的行为，事实上，双方的权利、义务都能得到保证。只要有契约，任何一方违反契约约定，就必须受到惩罚。这样一来，业主的维权并不难。只要开发商、物业管理违反契约的约定，自然要受到惩罚。作为物业管理公司，我们的理念是，严格遵守契约的约定去做事，假如我们做错了，我们低声承认错误，再去弥补，而不会选择退缩、逃避。而如果业主觉得我们违反了契约，我们随时会撤出，并承担我们的责任。就是这样的理念，支持了我们与业主之间的良好关系。

曾宏：我认为业主应该获得与硬件（房屋本身）相配套的软件权利，业主应该是物业的主人，所有业主应该是物业区域的共同主人，发展商只是一个建筑系统提供商，不应插手物业“管理”，更不应插手业委会事务，我也认为不应该叫“物业管理”，如果叫“物业服务”更为准确。在具体事务上依法维权，讲求方式方法，注意自身保护，避免正面与利益集团后面的黑恶势力发生冲突。

而业主维权要依靠法律武器和媒体舆论的支持，也要接受舆论监督，维权决策也要讲求民主集中原则。在对待政府有关部门的问题上要有耐心，有信心，有恒心。相信政府在大局上是一直主张保护人民群众切身利益的。需要意识到，业主维权是持久战。业主应该相互理解和支持，不断接力工作。

现象1：因何维权？

舒可心：一是入住后的实物和广告相比落差太大，造成买房人心理不平衡。二是有些发展商解决矛盾不及时，客户服务工作效率低，使业主们觉得发展商缺少诚意，再加上不少媒体报道了大量房屋纠纷的事例，业主普遍认为发展商是“黑心的”。三是目前小业主不可能自己花钱对房子质量、装修情况进行公正的测试，许多人就想用“众人拾柴火焰高”的土办法解决问题。

王知刚：业主维权是社会进步的表现。早期房地产发展不规范而埋下的伏笔，令房地产确实经历了很长一段不规范的发展阶段，发展商不讲求诚信，如隐瞒规划、重复抵押等等，损害了业主的权益，因此，维权是业主对自我权益的觉醒。

曾宏：业主的权利意识逐渐觉醒，无疑是一件好事情。业主维权之所以会成为一种“运动”，那是因为整个房地产发展中的普遍性问题造成业主权益长期受损，所以在房地产的各个领域纷纷产生维权事件也就不足为奇，在较长的时间、全国的范围内出现相同类型的问题，也就演变成为“运动”了。

业主维权的五大原因

虽然业主维权有各种各样的原因，但综合起来，其诉求主要有以下五个方面。

一、与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，装修货不对板等等。

二、开发商侵占或出售作为业主共有财产的小区公用设施。比如侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，挪用业主的公用设施维修基金等等。

三、关于物管企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物管企业侵占业主公共利益方面的问题。

四、政府部门对业主权益的漠视也是业主维权的重要内容。政府部门不依法处理业主投诉，或利用公权协助或参与对业主权益的保护。

五、业主委员会是否代表多数业主的意愿，是否执行业主大会的决议，也是业主维权的内容。

现象2：该如何正确维权？

业主维权的三大误区

物业法规逐渐完善，依法维护自己合法权益是业主的正当权利。但一些业主“维权”活动明显走进了误区。

误区一：业主委员会全能。业主大会和业主委员会的活动应是在物业管理活动的范围内，而不应该超出这个范畴。业主委员会超出职权范围的活动，不受支持和法律保护。

误区二：“公德意识”不重要。对小区的爱护是业主共同的利益。公共部位的地面脏了，有可能只是某些人不注意造成的。要维护好小区环境，需要每个业主都从自身做起。

误区三：要“低价格”的“高服务”。物业服务是有偿服务，业主要从市场经济规律分析物业管理的得与失，而不是一味地片面追求好的服务，而不愿交纳相应的服务费用或是一厢情愿地压低价格，这样只能造成物业公司的低质量服务。

（晓航／编制）