新快报记者  姚泳湫

祈福新邨作为“全国第一邨”，其无可比拟的大盘环境和完善配套，吸引了大批市民前往置业。据了解，目前祈福新邨是华南板块二手成交最活跃的楼盘，无论成交数量和总量都在番禺全区遥遥领先。据中介人士分析，从前祈福新邨二手活跃的原因主要是价低，但随着整个楼盘的区位优势不断显现，加上楼盘开发逐渐向高层电梯洋房发展，二手租售价正不断走高。

二手成交以自住为主

据了解，目前祈福新邨绝大部分的二手成交仍是以自住为主，并且正由早期的香港买家度假功能变为本地业主自住。因此，旧区相当一部分房源是来自早期的香港投资客或度假买家。另据满堂红地产介绍，由于祈福新邨不断有新产品开发，像半山组团的电梯洋房的居住环境要比旧区好，所以不少旧业主都纷纷换楼，于是旧业主的旧楼就成为目前二手租售房源的重要来源之一。

其中，祈福新邨中后期开发的电梯洋房，其主要二手买家都属二、三次置业，而且多是祈福的旧业主。中介表示，在祈福新邨长期居住的业主习惯了该盘的生活模式，一搬不愿搬离，即使换楼也会在邨内选择。而早期开发的旧区洋房由于租售价都比较实惠，因此吸引了不少首次置业者和工薪阶层前往买楼和租房。

大盘环境最吸引

据悉，祈福新邨占地超过7000亩，目前居住总户数超过3万户，确实是名符其实的超级大盘，因此该盘经过13年发展所形成的楼盘环境和完善配套，成为吸引买家的最主要原因。据介绍，目前祈福新邨的二手买家，当中不少都是经旧业主介绍亲朋戚友来购买居住，特别是大家庭和退休老人，喜欢几家人相邻而居，都喜欢选择环境优美、生活方便的祈福新邨。

众所周知，祈福新邨以配套齐全著名，该盘楼巴路线达十多条，而且24小时通车，这对于在广州市区上班的业主非常方便。而且，祈福新邨内拥有学校、医院、超市、肉菜市场、商业街、食街等一系列的生活配套，可以说是“足不出邨”就可解决基本所需，另外邨内还有祈福湖、祈福农庄等大型休闲设施，因此中介表示，该盘对于有小孩、老人的家庭也特别吸引。

投资价值渐现

中介人士同时表示，从去年底开始，祈福新邨的二手价开始从底谷走出，今年不断走高，随着番禺楼市的不断向好，祈福新邨的投资价值还将不断显现。据了解，目前祈福新邨的投资方式是以出租为主，同时祈福还存在一种大业主的短租投资，投资回报非常可观。

另外，除了旧区洋房和别墅是惯常的投资热点外，一些新交楼的电梯洋房组团，由于新楼出租租金可观，也正在上升成为新兴热区。

祈福新邨居住指标

居住人数：超过3万户总占地面积：约7000亩洋房户型：50－200多平方米别墅户型：162－300多平方米物业管理费：交纳标准有两种，旧区无电梯楼按户计价，包电视费、垃圾费每户170元/月；电梯楼按每月1.9元/平方米计算。

自住：产品丰富首二次置业皆宜

据了解，祈福新邨开发已有13年，由于早期开发主要针对香港买家的度假需求，产品设计完全参考香港模式，面积间隔较小，甚至一些业主还戏称旧区洋房为“握手屋”，意指其楼宇间距窄，邻居间在自家窗口就能握手。但随着广州商品房市场的发展，祈福新邨的洋房开发变成主要针对本地买家，所以产品也越加符合本地买家的需求：楼距变宽、间隔变大、绿化变好、楼层变高。

因此，多年的产品开发也造就了目前该盘二手市场不同的买家需求。早期的洋房、别墅开发量大、楼龄长，置业成本较低的一次购房者偏向选择此类产品；而中后期开发的洋房、别墅相对上市量较少、楼龄新，经济相对宽松的二、三次置业者就大多购买这类产品。

中介人士表示，祈福新邨目前的二手市场主要仍以自住为主，买家购买该盘主要喜欢这里的环境，而且交通方便，对于上班一族来说，楼巴每15分钟一班直通天河，月票也不贵，可以说非常适合自住；而且祈福也吸引了大量的退休老人来置业，而且常常是几家亲戚朋友相约一起买楼。

热售产品：C区洋房

户型面积售价2房52－80平方米15万－18万3房80－100平方米18万－20万

C区洋房是祈福新邨楼龄最长的洋房区，也是目前祈福二手租售最活跃的洋房组团。据了解，这一区的洋房出售最受年轻的工薪一族欢迎，虽然洋房楼龄有11－12年长，但由于早期业主都是以香港买家为主，平时较少居住，加上外立面维护得较好，楼宇整体素质还算不错，而且都是四层无电梯洋房，很适合郊区居住。其中受欢迎最大的原因在于性价比高，一套两房单位，不到18万的价钱就可交易，如果是一些顶楼单位，15万就可成交。而且C区位于祈福新邨的中心位置，距离祈福车站、超市、银行、学校的距离都较近，生活十分方便。

据了解，C区洋房的房源大多来自早期的香港买家，而另外大部分都是祈福的旧业主，由于搬到楼盘新开发的洋房区，而将旧房出售。

中介人士提醒，该区洋房相对楼价较低，但对于居住者来说，缺点是户型间隔较小，楼距较密，室内采光嫌不足。

康怡居、海晴居、蝶舞轩和翠怡居都是楼龄相差不大的几个洋房组团，约3－4年，产品模式也相差不大，都是以两房、三房户型为主，同时，需求的二手买家也以二次置业者居多。据了解，从这一批洋房开始，祈福的开发方向已经慢慢转向针对本地买家。因此，目前这些洋房的住家也是以本地业主居多。

满堂红中介人士特别指出，这些组团的洋房的首层单位尤其供不应求，主要是由于有大量的老年买家需求。首层单位不带套间的三房单位约80平方米，连带约20平方米的花园，特别是已退休的老人家，常常慕名前来寻求该类单位。

不过据了解，由于近期有传祈福大道和福怡路要改为市政路的消息，因此上述几个洋房组团靠马路的单位，楼价也受到“牵连”，轻微下跌。

据了解，由于以后别墅地不再批出，别墅的投资价值越加显高，目前祈福的别墅就很少放盘，但是需求就极大，一般成交价都较为理想。A、B区的别墅为早期开发，面积相对偏小，楼龄长，售价也较低。而绿怡花园和湖畔豪庭目前叫价都很高，而且自住和投资价值都看好。

其中，湖畔豪庭开发最高档，目前二手成交价也最高，整个组团位置和管理都相对独立，业主出入甚至有专门的识别卡。

租客故事

放租东山房，租住祈福楼

朱先生

60岁，现住在D区一个三房首层单位

朱先生本来住在东山区，连自住的单位手上有两套物业，最近却在祈福租了一个三房首层单位，与妻子一同搬到祈福新邨居住。朱先生说，因为很多亲戚朋友都在祈福居住，现在租了跟他们同一个区的单位，可以方便来往，而且这个区的环境也很好，靠湖，清静，非常适合退休老人居住。

另外，朱先生搬进祈福后，还准备将他东山的两套单位出租，朱先生说：“东山的房子当初买来也是为了孩子读书，现在孩子都上学了，我们就搬进不吵闹的地方住，儿女闲时就可以进来看望我们。现在祈福的房子连房租和保姆费每月也才1300元左右，我东山一套房起码就能租3000元以上，抵掉这边的房租还可以赚一点。”

买家故事

买房得学位还省钱

陈女士

30岁,买了C区一个两房单位

陈女士买房不是为了自住，完全是为了女儿上祈福英语实验学校。上月底，陈女士一次性付清了这个二手单位的房款，总共19万，不过她们一家并没有搬进祈福，倒是如愿以偿地让女儿进了祈福英语实验学校的大门。陈女士说：“要是不买祈福的房子，以外来户口读祈福英语实验学校，女儿的学费每年起码要5万，现在买了房子，业主子女入读可以省下赞助费，每年足能省下一万多。以后我准备将那套两房出租，按照目前的市场价，大约可租到1000－1100元/月，投资回报不算太高，但我省钱的目的已经达到了。”

投资

30套单位半月短租赚9万

据了解，目前祈福新邨的投资价值正在逐步显现，吸引了不少投资客的注意。满堂红地产有关人士介绍，现时投资客比较关注的还是该盘的旧区，主要是因为祈福新邨毕竟目前仍是郊外大盘，绝大部分还是自住为主，不容易炒高价。所以在祈福新邨的投资还是以出租为主，另外就是一般投资手段的低价买进、高价卖出，旧区由于楼龄较长，且旧业主多是港客，对市场情况未必太了解，投资客不时在旧区会发现“笋货”。

大业主的短租投资

另外值得一提的是，祈福新邨还有一种特别的投资方式，业主手持数套或数十套物业，专门作短期出租。据了解，以往短租单位大多作办事处、会议所需，由于需求存在，短租单位的投资回报非常可观，据透露，这些手持多套单位的“大业主”都拥有多年经营经验，手头上握有大量的短租客源，这些客源一般中介很难“插手”。目前，广交会分会场设在琶洲会展中心，也为祈福新邨的短租投资带来新的客源。据了解，广交会期间，祈福酒店最便宜的客房约300多元/晚，而短租套间不过是120－150元/晚，低价吸引了不少外籍客商。

据透露，在刚刚过去的秋交会，祈福新邨一位持有30套物业的大业主，靠短租房间给参展客商，大半个月时间足足赚了9万元利润。而另一位在旧区不同区域拥有超过20套物业的大业主，因为考虑到物业位置分散带来的管理不便，正在打算一次性购买目前祈福在售的活力花园小半栋楼，约20－30个相连单位，作为短租投资。

交楼后新楼出租

另外，今年新交楼的倚云居和迎风阁等高层电梯洋房，也成为祈福新邨投资的新宠之一。据了解，由于房产新政后没有房产证的房子不能上市，一些买家或投资客只能将其出租；另外，由于买进两年内卖出房子，房屋交易契税要增多，因此交楼后的倚云居和迎风阁等的二手价要比一手售价还略高，目前这些楼的均价约在4500元/平方米左右。目前，这些带家具家电、尚未入住的两房单位租价一般在1500－1800元/月，三房单位则在2200－2500元/月，投资回报在6％左右。

租赁：800元/月两房最热租

与售卖的情况一样，祈福新邨二手市场的租赁，也因为产品丰富，不同租赁需求的租客都可在祈福找到适合的房子，从租价最低的每月几百元的两房单位，到家私电器齐备的高档洋房每月数千元的租价都有。其中，该盘租赁最活跃的区域还是旧区的洋房组团，以C、D和E区为主。另外，楼龄较新的青怡区也是放租活跃的区域之一，中介人士表示，这一区比较多旧业主搬往新区，所以盘源也就相对充足。同时，最新交楼的半山组团，包括迎风阁、倚云居等，因为尚未办到房产证而无法上市，一部分二、三次置业的业主就将房子放租。

另一方面，中介人士也表示，目前祈福新邨的租价相比前两年有所下降：一是由于带电梯的新洋房组团陆续交楼，邨内出租盘源增多，租客可选择性增多，相对拉低了旧区洋房和以往一些热租区域的租价；二是番禺其他楼盘，像华南碧桂园、丽江花园等，近两年的租盘也大量上市，竞争加剧，租价自然下降。

热租产品：C、D、E区

据了解，这些楼龄较长的洋房，一般租价较低，最热租的是小两房单位，每月租金约800元左右。此类房子比较受年轻的打工一族欢迎，他们大多数在广州上班，相比市区楼的高租金，祈福两房单位居住舒适，而且房租、交通费和管理费相加每月才一千多元，每天坐大半个小时的楼车就可到达工作单位，算起来还是比较划算。

天湖居

据介绍，天湖居在祈福新邨的位置“自成一国”，靠山面湖，环境幽静，空气清新，且是该盘首个电梯洋房组团，当时一手售价就较高。目前由于居住环境较好，业主极少放盘，楼价也是一直只涨不跌。目前该组团洋房均价已达5500元/平方米，要是南向、望山的单位的价格更是要高。

因此，天湖居的租赁行情也相当不错，据了解，该组团的3房单位如果是带家私电器出租，其租赁价能达3000－4000元/月。

（晓航／编制）