本报讯　记者王晓云、实习生胡一平报道：住宅禁商后，原在广州天河南开店的张先生准备“退出江湖”。可当初跟业主签的租房合同怎么处理？交给业主的定金怎么办？

昨日，张先生向记者大倒苦水。两年前，张先生和业主签了租赁合同，除了租金，他按行规还向业主多交纳2个月租金做定金。双方约定“合同到期，定金全部退还”。由于广州市“住改商”禁令的出台，张先生5月份到期的营业执照不能再续，他欲退出店面，解除合同，回老家做生意。可业主王先生却拒绝退还定金。

“禁商”令引出店主房主的纠纷

“不是我想违反合同提前退房。”张先生一脸无奈，“政府命令一下，我们不能开门营业，只能退租。业主就应该退还我的租房定金，不然我损失7000多元！”按照合同约定，张先生租的店铺要明年1月才到期，这便意味着他需要继续租3个月才可拿到定金。

对此，业主王先生也有话说：“不是我不让租房，是合同还没到期嘛，怎么能退定金？”三年前，他花了将近100万元买下这个40平方米的小套间，改造之后做店铺租出去，每月有3000多元的租金，现在禁止住改商，房子很难再租出去了，“如果我赔偿他的损失，那我的损失又怎么办？”

记者发现，“住改商”禁令出台后，不少业主和店主为了退还定金而产生矛盾。有些店主几经交涉要不回定金只得自认倒霉。可有些要回了定金却也仍然苦闷。李小姐还没来得及去补办营业执照，就被通知关门，“我花了几万块钱装修呢，业主虽然退了我定金，可这房子又不能转租出去，我这笔费用算是打水漂了。”

属“不可抗力”房主应退定金

对此，记者采访了广东某律师事务所张启祥律师。张律师认为，房东和店主都不需要承担违约责任，定金应当全部返还，他们都可以援引“不可抗力”条款进行抗辩。

张启祥律师说，“不可抗力”是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“住禁商”规定的出台，主要法律依据是今年5月1日起生效的《广州市房屋租赁管理规定》，该规章第11条规定“承租人必须按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改变建筑物使用性质。”因此，导致住宅商用无法经营下去的主要原因是政府立法和出台政策，而这些是普通市民无法预见、不可避免，也不能克服的，应属于《合同法》所规定的“不可抗力”范围。同时，因为这个规章和相关政策的出台，房东的住宅不能再作为商铺使用，店主承租这个房屋的目的就不可能实现了，根据《合同法》“承租人因为不可抗力致使不能实现合同目的的，是可以解除合同的。”店主行使合同的法定解除权，不是违约行为，不应该承担违约责任。而房东应将定金返回，同样也不需承担违约责任。

（夏天／编制）