“2/3业主同意”制约维修支出，不少楼盘的“物业资金”形同摆设

陈春鸣画

本月11日，本报独家披露了重新启动修订的《广东省物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿）。连日来，许多读者致电本报，反映他们在物业管理方面遇到的难题。今天开始，本报将结合《草案（征求意见稿）》和有关物业管理规定，连续探讨物管难题。

本报讯  记者尹安学、实习生沈明涛报道：对于一个新建小区来讲，专项维修资金肯定是一笔“巨款”。但眼下，要使用这笔巨款来进行小区维修十分困难。有报道指出，北京从2000年2月开始征收公共维修金至去年底已有43亿元，但尚未有任何一个小区支取到该项维修资金。

国务院《物业管理条例》规定，小区业主大会有权“决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施”，但业主委员会作出“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。

这次省建设厅修订的《广东省物业管理条例（修订草案）》也规定：“物业管理区域内部分共用部分的维修、更新、改造和养护，需要使用专项维修资金的，应当经该共用部分全体业主所持投票权三分之二以上同意，但不得与业主大会对全体共用部分所作的决定相抵触。”

“专项维修资金是个大数目，但几乎很难使用！”广东粤信物业公司总经理李小俐向记者诉苦：要2/3以上业主通过才能使用维修金，怎么可能找到这2/3以上的业主！

李小俐所在的物管公司承担了广州多个小区的物业管理，但召集业主太难让他们早已头痛。“小区电梯坏了，这够影响业主生活吧？但维修通知贴了半个月，多数业主连个人影都见不到，你叫我们怎么去拿维修金维修！”

11日，看了本报的报道后，一些物业公司的管理人员纷纷来电诉苦：现在专项维修资金基本上动不了。小区的业主，有的是投资客；有的根本不在小区居住，房子长期丢空；有的小区存在较多租户，他们不是业主，没有投票权……小区的公共设施坏了，很难一时把他们召集起来。一些物管人员诉苦：电梯等事关业主切身利益，申请专项维修资金还好办，但对一些公共物业，很多业主根本不同意“花自己的钱”维修，任凭物管人员怎样解释，他们的看法都不会改变。

省物业管理协会副秘书长王友华认为，目前的物业管理费多年不变，不太合理，根本没有多余的钱用于小区的公共维修，“专项维修资金用不上，一些公共设施坏了，物业公司常常无能为力”。

据悉，广州一些小区电梯等保修期已过，小区物业公司曾向房管部门申请专项维修资金，但都因为程序问题没有批下来。维修主要涉及电梯、外立面维护和屋顶漏水等方面。

广东粤信物业公司李小俐总经理“支招”：应该发挥业主委员会的作用，对于一些小的共用设施的维修，可以由全体业委会委员决定。

也有人指出，应引入市场管理机制，让专项维修资金“活起来”。据介绍，在美国，公共维修资金的管理是完全市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以借给银行获取利息。

香港、新加坡的商品房交易频繁，没有明确业主在收房时要交纳住宅专项维修资金，但只要有50％的业主同意，小区即可强制征收费用维修，如果业主不缴，必须拿购房契约作为抵押，否则房子永远不能进入市场交易。

（晓航／编制）