涉及拆迁户利益三大焦点
文/本报记者 曾璇 通讯员 仁达 图/陈秋明
广州市的房屋拆迁遗留问题至今仍是一个重点、难点问题，它涉及到拆迁地块烂尾、被拆迁人不能回迁、拆迁补偿、旧城改造等等多方面。1997年以来，广州市拆迁房屋建筑面积达到342万平方米，涉及6万户23万人，现在仍有2.8万户6.3万人处于临迁阶段。
能否强拔拆迁“钉子户”？拆迁补偿金比市价还高20%是否可行？拆迁“烂尾”、回迁无期有无希望解决？………
今天上午，广州市首次立法听证会将焦点对准拆迁问题，16位代表围绕仍在草拟中的《广州市城市房屋拆迁管理办法（草案）》，进行了陈述和辩论，他们的意见将直接影响立法结果。
为何要重新制定拆迁《办法》 召开立法听证会意义何在？
据介绍，现行的《广州市城市房屋拆迁管理条例》是1997年9月实施的。随着住房改革，原《条例》已不适应客观需要。国务院２００１年１１月１日颁布实施了《城市房屋拆迁管理条例》，广州的原《条例》与国务院《条例》存在部分抵触和不一致之处。根据法制统一原则，市人大常委会决定重新制定相关的地方性法规。为了增强地方立法的民主性、科学性，提高地方立法质量，广州市人大常委会主任会议决定举行《广州市城市房屋拆迁管理办法（草案）》立法听证会。
广州市人大立法顾问、省人大法委副主任委员李焕新认为：在立法过程中加入听证程序，广泛听取各方意见，在此基础上对原法规草案进行适当的调整、修改，可以减少新法规实施的阻力，使实施效果更好。同时，将听证这种做法法律化、制度化，不但激发市民的积极性，保障群众的知情权，也增强了立法的民主性，提高了立法过程的透明度。
新《办法》与原《条例》主要区别：拆迁补偿增加，“原址产权调换”取代“回迁”
据广州市人大常委会法制工作委员会有关人士介绍，与原《条例》内容比较，《广州市城市房屋拆迁管理办法（草案）》在内容上有较大的变化：
首先是拆迁补偿增加。原《条例》对拆迁补偿有两种计算方法：实行产权调换的，拆迁补偿以房屋的面积而非价值为标准；实行货币补偿的，以重置价格结合成新作为补偿标准，这两种补偿的计算标准，补偿的都仅仅是房屋的残存价值，没有考虑房屋产权人的土地及房屋的权利价值，实际上损害了产权人的合法权益。
因此，《办法》第二十四条规定，对被拆迁人的补偿，根据被拆迁房屋的市场价格（规划城区范围内在市场价格的基础上上浮百分之二十）确定。这样规定，有利于被拆迁人按照个人意愿购买房屋，保护其利益，也可以对老城区的城市房屋拆迁进行限制。
其次为“原址产权调换”取代“回迁”。按照原《条例》被拆迁人若选择回迁，可在原居住地获得同等面积的新房屋，而选择“货币补偿”得到的仅是被拆迁房屋的残值补偿，根本不足以在原居住地购买同等的房屋，因此大量的拆迁户更愿意选择“回迁”这种补偿方式。然而，一旦出现拆迁烂尾，回迁便遥遥无期。据了解，目前多数的拆迁上访都是因此造成。由于回迁安置的房屋不是现楼，只有房地产开发商的拆迁建设项目顺利进行，回迁安置才可能实现。这样一来，开发商的经营风险转嫁给被拆迁人，一旦“烂尾”，被拆迁人的回迁就无法保障。
据了解，新草案不再明确规定回迁，而代之以“原址产权调换”及对原址新建房的优先购买权，即规定，被拆迁人选择“原址产权调换”的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的货币补偿款，“原址产权调换”的房屋建成后，被拆迁人可以优先购买。这种“原址产权调换”的方式可以避免使被拆迁人承担开发商的经营风险。
此外，还提高了拆迁人的资金实力要求，增加补偿安置资金监控内容；进一步规范房屋拆迁的行政管理行为，明确管理程序等。
图：广州城启集团有限公司陈土才作陈述。
图：某公司项目经理梁绵庆与听证人面对面作陈述。
图：广州道路扩建工程办公室刘海腾作陈述。
提高拆迁单位的准入门槛
林树森多次表示：不允许开发商参与城中村改造
尽管《办法》草案中提高了拆迁单位的准入门槛，规定申请单位只有提供了不低于补偿安置资金总额的50%的补偿安置资金存款证明及产权自有的安置用房证明，并且两者之和不低于补偿安置资金总额，主管部门才核发拆迁许可证，但省委常委、中共广州市委书记、市长林树森在多个场合表明立场：不允许房地产开发商参与广州市的城中村改造和危房改造。
在上个月省十届人大一次会议举行的一次新闻发布会中，林树森再次强调：绝不允许房地产开发商参与广州市的城中村改造和危房改造，老城区也不再搞新的房地产开发。
林树森表示：广州市的房屋拆迁遗留问题仍然是一个重点、难点问题，涉及到拆迁地块烂尾、被拆迁人不能回迁、拆迁补偿、旧城改造等等多方面。在1996年以前房地产开发热时，广州市老城区改造的地块基本都划拨了出去，由于当时有关房屋拆迁规章制度还不健全，造成了一大堆历史遗留问题，许多被拆迁户的利益得不到保障。
他认为，房地产开发商的介入，只会提高老城区的容积率，使旧城改造无法推进。他还提出了广州危房改造的新思路———公产永迁，私产就地解决。林树森表示，危房公产部分永迁，私产则由市政府和各区政府共同出资建新房给危房业主居住，危房业主只需补一点差价就行了，从而降低旧城区容积率，并争取在两年内彻底解决房屋拆迁遗留问题。
三大听证焦点观点对对碰
焦点一：能否申请拆迁裁决《办法》第十五条规定：拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由市房地产行政主管部门裁决。房屋拆迁具有以下情形的，拆迁人在向公证机关办理证据保全后，可以申请裁决先行拆迁房屋：市政公共工程项目拆迁需要的；被拆迁房屋被鉴定为特急危险房屋的；法律法规规定可以先行拆除的其他情形。
有代表认为这一点覆盖面还应更广，有的拆迁一拖多年，影响旧城改造；有的代表却认为应该严格限制，应办好评估公证才能拆迁，否则会出现“打死狗才讲价”的情形。省人大代表、高级律师颜湘容建议将“提供相应安置用房”作为先行拆迁的先决条件。陈土才代表则认为：尽管规定了三种可先行拆迁的情况，但没明确由谁来执行，应更细化。
焦点二：补偿金能否按市价上浮２０％《办法》第二十四条规定，对拆迁房屋价值的评估，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场价值确定。本市规划城区范围内，被拆迁房屋补偿价格按照房地产市场价格增加２０％确定。
不少代表认为，比市价上浮20%的拆迁补偿金完全合理，甚至在一些地段，上浮20%都未必能买得起原地段的新建房。李伟大代表指出：拆迁本来就是带有强制性的行为，是非自愿的，被拆迁者不但承担了投资者的风险，作出了很大牺牲，而且一拆迁，许多无形损失得不到补偿。下岗职工黄小莺则认为，上浮20%能使拆迁进行得更顺利。
但有部分代表认为，感情上20%是可以理解，但20%的确定有何依据？既然已规定了按“市场价格”确定，又要规定上浮20%，是自相矛盾的，否决了市场评估。某房地产公司职员陈向文建议可参照上海的做法，一般按市场评估价执行，但同时制定“最低补偿单价”，当评估价低于最低补偿单价时，按最低补偿单价执行，这样既保障了被拆迁户利益，又符合市场规律。
焦点三：原址产权调换能否取代回迁《办法》第三十三条第一款规定，用“原址产权调换”的方式取代现行规定的被拆迁人可以要求“回迁”的方式。
部分代表认为，回迁还是应该保留，因为在一些地段，即使补偿金增加一倍，也难以回原址；但有部分代表则认为，既然已经进行了货币补偿，是否回原址应该尊重个人选择。广州市道路扩建办陈海腾代表认为，原址产权调换取代回迁并不合适，因为在实际拆迁中，遇过到很多居住困难户，他们本来的房子只有二三十平方米，拆迁人没有义务根据他的实际面积来设计房屋。律师许奋飞认为“优先购买”难以操作，实际上回迁烂尾是开发商缺乏建设资金就开始拆迁造成的，应强化拆迁前的管理，保证回迁。
